نیاز به مسکن از همان ابتدای تولد بشر بر روی زمین از نیازهای طبیعی بوده و در طول تاریخ برای رفع این نیاز دست به اقدامات گوناگون زده است رفته رفته با رشد جمعیت و تقاضا برای تهیه مسکن و سرپناه و محدودیت امکانات شهری مانند زمین موجب شد شهرها به جای رشد افقی به حالت عمودی گسترده شوند و به جای خانه های یک طبقه و ویلاها ساختمانهای چند طبقه و برج های عظیم و سر به فلک کشیده ساخته شوند در چنین شرایطی ارزش زمین روی به افزایش گذاشت تا اینکه بسیاری از افراد توان خرید زمین را از دست دادند در مقابل نیز به واسطه بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی مالکان زمین ها توان مالی برای ساخت و ساز نداشتند تا اینکه شیوه جدیدی از ساخت و ساز تحت عنوان مشارکت در ساخت وجود آمد به این شکل که فردی ملک و زمین خود را به عنوان سرمایه در اختیار فرد دیگری که دارای فن و سرمایه بود ولی صاحب زمین نبود قرار می داد تا طی شرایط قراردادی و سهم مشخص بنا و ساختمان ایجاد نمایند در این حالت بود که قبل از این شاهد گروهی تحت عنوان بساز بفروش بودیم اما الان در سایه قراردادی تحت عنوان قرارداد مشارکت در ساخت این گونه ساخت و سازها انجام می‌شود در این نوشته بنا دارم یکی از مشکلاتی که در این قراردادها به وجود می‌آید و آن (تعیین سهم هر یک از طرفین می‌باشد )را بنویسم تا حداقل با خواندن این مقاله در این مورد مشکلی به وجود نیاید همانگونه که می دانید یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت مالک زمین یا ملک کلنگی می باشد که در قرارداد مالک نامیده می شود و یکی از طرفین دیگر که بنا دارد ساختمانی روی این زمین بسازد تحت عنوان سازنده نام دارد، در این قرارداد سهم هر یک از این افراد باید مشخص شود مثلاً مشخص شود از این ساختمانی که ساخته می‌شود چند طبقه برای مالک و چند طبقه برای سازنده باشد
در این گونه موارد که سهم هر یک باید مشخص شود نکاتی وجود دارد که بنا دارم در این مقاله به آن اشاره کنم :
صرف نظر از اینکه طرف اول شخص حقیقی و یا حقوقی است باید زمین یا یک ملک کلنگی را به عنوان سرمایه و آورده خود در پروژه معرفی کند و مطابق اسناد مالکیت باید طرف اول مالک قانونی آن باشد و در سند مالکیت نام و نام خانوادگی وی در قسمت مالک یا آخرین منتقل الیه نوشته شده باشد و اگر ملک یا زمین ورثه ای است باید نام تمام ورثه در اسناد مالکیت درج شده باشد و سهم آنها مشخص شده باشد و یا اگر سند هنوز به نام مورث آنها (مالک فوت شده قبلی مانند پدر و مادر) است در این حالت باید گواهی انحصار ورثه و گواهی پرداخت مالیات بر ارث رویت و کپی برابر اصل اصل آن ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود
آورده سازنده نیز چه می باشد که سازنده نباید بدون داشتن قدرت مالی موجود و بالفعل زیر مشارکت در ساخت را امضا نماید زیرا در غیر این صورت دو اتفاق مهم حادث می‌شود یکی توقف پروژه و عدم اجرای موضوع قرارداد که به ضرر هر دو طرف قرار داده است چون واحدها به مالک یا مالکین با تاخیر تحویل داده می‌شود و سوی دیگر به واسطه گران شدن مصالح مصرفی موجب زیان سازنده خواهد شد و مورد دوم اینکه توقف پروژه باعث اعمال خسارت دیرکرد می‌شود و مالک می‌تواند در این زمینه علیه سازنده در مراجع قضایی اقامه دعوا نماید که عملاً اجرای پروژه ساختمانی با مانع مالی و حقوقی مواجه می‌شود بنابراین آنچه گفته شد سازنده باید از نظر مالی و اقتصادی قدرت کافی داشته باشد تا بتواند کل پروژه را در مدت تعیین شده در قرارداد اجرا و به اتمام برساند بنابراین آورده و سهم‌الشرکه سازنده می تواند قدرت مالی او برای ساختن و پیش بردن ملک باشد حال چگونه سهم هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص شود؟
قبل از آن حالات مختلف تعیین سهم هر یک از طرفین در قرارداد را مثال می زنیم و از نظر اینجانب بهترین روش برای تقسیم سهام هر یک از طرفین ارائه می شود:
۱. آورده های دو طرف
آورده طرف عبارت است از یک قطعه زمین خانه کلنگی به مساحت شش دانگ ۵۰۰ متر مربع دارای پلاک ثبتی شماره ...... فرعی از .....اصلی قطعه ..... واقع در بخش ......حوزه ثبتی فلان که سند مالکیت به شماره سریال ..... در دفتر ..... به نام ..... صادر شده است آورده طرف دوم عبارت است از
آورده نقدی به میزان هزینه‌های به شرح ذیل که طرف دوم پرداخت آن را در طول مدت قرارداد تضمین نموده و این امر مورد پذیرش طرف اول قرار گرفت
الف کلیه هزینه های مربوط به شهرداری بابت صدور پروانه و پایان کار احداث ساختمان و سایر عوارض متعلقه و همچنین حق بیمه تامین اجتماعی و غیره به مبلغ ..... ریال به کلیه هزینه های مربوط به احداث موضوع قرارداد تحت هر عنوان که باشد اعم از هزینه های مهندسی معماری بنایی و غیره به مبلغ ..... ریال کلیه هزینه های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب و فاضلاب گاز تلفن به مبلغ ... ریال هزینه تخریب کلیه مختصات موجود برای اجرای طرح به مبلغ .... ریال نمونه دوم سهم مالک و مجری مقرر گردید پس از اتمام عملیات اجرایی ساختمان طبق توافق به عمل آمده ۶۳ درصد سهم مالک و ۳۷ درصد سهم مجری باشد و مابقی طبق مفاد ذیل می باشد طبقه اول و سوم و دو پارکینگ در طبقه همکف و یک مغازه تجاری متعلق به مالک و طبقه ۲ و ۴ و یک پارکینگ‌متعلق به سازنده است که بر اساس جواز و پروانه ساخت باید اجرا شود نمونه سوم قدر و سهم( سهم الشرکه) طرفین طبق توافق و تراضی قطعی فیمابین میزان سهم الشرکه طرفین به شرح ذیل خواهد بود
الف ۶۰ درصد از کل اعیانی مفید بعد از ساخت سهم‌الشرکه طرف اول است ۴۰ درصد از کل اعیانی مفید بعد از ساخت سهم الشرکه طرف دوم است
موارد بالا نمونه‌ای از تقسیم سهم هریک از طرفین می باشد اما به نظر اینجانب بهتر از سهم‌الشرکه طرفین بر اساس میزان سهم و مشارکت آنها در پروژه باشد مثلاً ۶۰ به ۴۰ یا ۵۰ به ۵۰ زیرا در این صورت کاهش یا افزایش متراژ واحدهای آپارتمانی یا واحدهای تجاری موجب اختلاف طرفین خواهد شد و در کنار تعیین میزان سهم الشرکه می‌توان به شماره و طبقات واحدهای مسکونی و تجاری متعلق به طرفین که به صورت توافقی بوده اشاره کرد و در هر حال قید شود که در صورت کاهش یا افزایش متراژ کلیه واحدها مطابق صورت مجلس تفکیکی که در سهم یکی از طرفین ایجاد شده است در نهایت با رد و بدل کردن ارزش روز ملک میان طرفین حل و فصل خواهد شد در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت مشاهده می‌شود که برای تعیین سهم طرفین فقط به شماره و طبقات واحدهای اشاره می گردد و بعد از احداث بنا در صورت کاهش یا افزایش متراژ طرفین با مشکل و اختلاف جدی مواجه میگردند و بدتر از آن شاهد قراردادهایی بوده و هستیم که در آنها به صراحت قید می‌شود که در صورتی که اضافه متراژی در سهم سازنده و یا کاهش درصد سهم مالک در واحدها و طبقات تعیین شده به وجود آید طرف دیگر هیچگونه مسئولیتی نخواهد داشت و طرفین با اطلاع از شرایط فوق و سلب اعتراض در آینده ذیل این قرارداد را امضا نمودند بنابراین حتماً عبارت ها و کلمات مندرج در قرارداد مشارکت را به دقت مطالعه کنید و هیچ مطلبی را بدون این که معنا و مفهوم و نتیجه آن را بدانید تایید و امضا نماید و الا پس از امضای قرارداد هیچ دادگاه و مرجع قانونی نمی‌توانند قرارداد را فسخ یا باطل کند و یا از سر دلسوزی به نفع شما رای صادر کند و حتی الامکان با یک وکیل خبره در این زمینه مشورت کنید تا شما را از کم و کیف و آثار مفاد قرارداد آگاه نماید برای مثال می توانید به سازنده بگویید پیش‌نویس مفاد قرارداد را تحویل شما بدهد و آن را قبل از انسان نزد وکیل برده تا قرارداد را مورد بررسی دقیق حقوقی قرار داده و نکات مهم و لازم را به شما گوشزد نماید و پس از اصلاح مواد و بندهای مورد نظر ذیل قرارداد را امضا و اثر انگشت نمایید
