مال مشاع چیست؟
مال مشاع،مالی است که دو یا چند نفر بصورت مشترک در مالکیت مالی دارند و هرکدام از این مالکین مشاعی،در جزء جزء مال مشترک مالکیت دارند.مالکیت مشاعی از دو طریق حاصل میگردد:1-بصورت اختیاری(عقود) 2-قهری( ارث)
مراحل گرفتن گواهی عدم افراز ملک مشاع
مطابق ماده یک قانون افراز، افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محل وقوع ملک می باشد و واحد ثبت مکلف است با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید.
در صورتی که ملک قابل افراز باشد اداره ثبت نسبت به تقسیم آن اقدام می نماید و چنانچه بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، گواهینامه ای به خواهان افراز داده می شود و در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن ملک گواهی می گردد.
بنابراین متقاضی افراز میبایست با به همراه داشتن گواهی نامه عدم افراز و سایر اسناد و مدارک مالکیت، درخواست خود را مبنی بر صدور دستور فروش مال مشاع به دادگاه حقوقی ملک تقدیم نماید و دادگاه پس از صدور دستور فروش، آن را برای اجرای حکم به دایره اجرا می فرستد. مدیر اجرا نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می نماید. بنابراین هرکدام از مالکین مال مشاعی میتوانند تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع را بنمایند.
نحوه رسیدگی و صدور رای در دادگاه
رایی که دادگاه در موضوع تقاضای فروش ملک مشاع، صادر می کند دستور است و در قالب حکم یا قرار نیست. بنابراین این دستور فروش ملک مشاع، قابل تجدید نظرخواهی و فرجام خواهی نمی باشد.
با عنایت به اینکه دستور فروش مال مشاع حکم محسوب نمی شود، نیازی به تقاضای صدور اجرائیه از طرف خواهان نمی باشد و خواهان میتواند از اجرای احکام تقاضای صدور اجرائیه بنماید.
در موارد ذیل خواهان تقسیم مال مشاع باید تقاضای خود را از دادگاه نماید:
1- صورتی که ملک ثبت نشده یا جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد.
2- میان شرکا غایب و یا محجوری وجود داشته باشد.
مراحل قانونی دستور فروش ملک مشاع
مرحله اول : در صورتی که ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد، هر یک از مالکین مشاعی ملک باید با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضایی را مبنی بر افراز ملک مشاع به اداره ثبت تحویل دهد. پس از آن کارشناس مربوطه با مراجعه به پرونده ثبتی و پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاع می نماید و با تعیین وقت قبلی در حضور همه مالکین مشاعی نقشه برداری انجام می شود. پس از آن صورتجلسه ای تنظیم و به امضاء همه مالکین مشاعی می‌رسد .
سپس تصمیم واحد ثبتی به مالکین ملک مشاعی ابلاغ می شود و این تصمیم ظرف مدت 10 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل می باشد.
مرحله دوم : درصورتی که طبق نظریه اداره ثبت ملک قابل افراز نباشد، متقاضی فروش باید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضائی نسبت به ثبت و ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید. خواهان میبایست در دادخواست نام و سایر مشخصات خود و نام تمامی شرکا را در دعوای تقسیم تصریح نماید و همچنین دلایل مالکیت مشاعی و دلیل حقانیت خود را در مال مورد تقاضای تقسیم به دادگاه صالح تسلیم نماید.
مرحله سوم : در این مرحله دادگاه با بررسی مدارک و مستندات خواهان باید نسبت به صدور دستور فروش ملک اقدام نماید. بعد از اینکه دسنور فروش ملک مشاع صادر شد، ملک از طریق مزایده به فروش می رسد. در مزایده مال مشاع کارشناس یک قیمت پایه ای برای ملک مشاع تعیین می کند و شخصی برنده مزایده است که بالاترین بها را پیشنهاد داده باشد.
فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک
در صورتی که یکی از مالکین مشاعی نسبت به فروش تمام ملک مشاعی اقدام نماید در این صورت فروش نسبت به سهم خود صحیح اما نسبت به میزان سهم شرکاء دیگر نافذ نخواهد بود، و این معامله فضولی محسوب می شود. لازم به ذکر است که فروش ملک مشاعی بدون اجازه سایر شرکا جرم نیست .
مرجع رسیدگی به صدور گواهی عدم افراز
مطابق قانون فروش و افراز املاک مشاعی مصوب سال ۱۳۵۷مرجع رسیدگی به صدور گواهی عدم افراز ، واحد ثبتی محل وقوع ملک است. توجه داشته باشید که اداره ثبت نسبت به املاکی گواهی عدم افراز صادر می کند که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد.
مراحل افراز ملک چگونه است؟
برای افراز ملک باید به سند ملک توجه کرد که دارای دو حالت است :
در صورتی که ملک مشاعی دارای سند رسمی است و جریان ثبتی آن تمام شده است، باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرد.
در صورتی که ملک مشاعی دارای سند رسمی نیست و جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است، در این حالت درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد.
نحوه مزایده ملک مشاع
در صورتی که ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود می توانید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی نسبت به ثبت دادخواست دستور فروس ملک مشاع اقدام نمائید. در این خصوص باید گواهی عدم قابلیت افراز را نیز به پیوست دادخواست به دادگاه ارائه دهید.
پس از اینکه به تشخیص دادگاه ملک غیرقابل افراز تشخیص و دستور فروش صادر گردید، پرونده برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام ارسال می شود. در مرحله بعدی ملک توسط کارشناس ارزیابی میشود و روز و ساعت مزایده مشخص و به مزایده گذاشته می شود. پس از مزایده و فروش ملک مشاع اجرای احکام، هزینه های قانونی خود را از آن مبلغ برداشت میکند و سهم هر یک از شرکاء را به آنها پرداخت می کند.
هزینه مزایده ملک مشاع چقدر است ؟
هزینه مزایده ملک مشاع ماده ۱۰ آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع یک بیستم آن (نیم عشر) می باشد.
هزینه دستور فروش ملک مشاع
هزینه دستور فروش ملک مشاع شامل هزینه دادرسی و هزینه مزایده است. مطابق مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوبه ۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن، در صورت تقاضای یکی از مالکین مشاعی دادگاه فقط دستور فروش را صادر کند نه حکم. دستور صادره فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است. لذا فقط هزینه ثبت دادخواست باید پرداخت شود.
هزینه دستور فروش ملک مشاع
هزینه دستور فروش ملک مشاع شامل هزینه دادرسی و هزینه مزایده است. مطابق مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوبه ۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن، در صورت تقاضای یکی از مالکین مشاعی دادگاه فقط دستور فروش را صادر کند نه حکم. دستور صادره فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است. لذا فقط هزینه ثبت دادخواست باید پرداخت شود.
مدارک لازم برای ثبت دادخواست فروش مال مشاع عبارتند از:
۱ . کپی سند مالکیت ملک مشاع
۲ . کپی تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک مشاع (گواهی عدم افراز)
۳ . کپی گواهی انحصار وراثت ورثه(در صورتی که ملک مشاع ورثه ای باشد)
۴ . گواهی قطعیت تصمیم واحد ثبتی محل یا عدم وصول اعتراض به آن در مهلت قانونی
وکیل فروش ملک مشاع
در بررسی دعاوی تقسیم مال مشاع و دستور فروش ملک مشاع نکته ای که حائز اهمیت است، و آگاهی نسبت به آن میتواند مشکل گشا باشد، موضوعاتی هم چون مراجع صالح به رسیدگی یا انواع تقسیم و اطلاعاتی است که ما بطور مختصر اما جامع در این مقاله در اختیارتان قرار داده ایم. البته این امر که موضوع تقسیم مال مشاع همیشه با چالش های گوناگونی درگیر است، امری بدیهی است چرا که اصولا شرکاء هر کدام خود را محق دانسته و در پی بدست آوردن آن حق هستند. پس از این رو کش مکش های فراوانی بین آنان در جریان خواهد بود. از طرف دیگر زیاده خواهی برخی از انسانها باعث بروز مشکلات جدی تری در این موضوع میشود.
شما میتوانید برای آسایش خیال و آسودگی خاطر از وکلای مجرب پایه یک دادگستری استفاده نمایید.
