دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از دعاوی شایع در محاکم دادگستری، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است که غالباً از سوی خریدار ملک در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود. برخی از نکات مهم این دعوا ذیلاً بیان می شود:
- چنانچه فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد، باید حتماً علاوه بر فروشنده، مالک رسمی و ایادی ماقبل هم به عنوان خوانده طرف دعوا قرار گیرد.
- درصورتی که پایانکار و صورت مجلس تفکیکی ملک در زمان تقدیم دادخواست آماده نباشد، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید توامان با دعاوی اخذ پایانکار و صورت مجلس تفکیکی مطرح شود.
- در صورتی که ملک در رهن باشد باید خواستۀ الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود. در این صورت، مرتهن نیز باید طرف دعوی قرار گیرد. باید اضافه نمود در صورتی که ملک به موجب بیع عادی به دیگری منتقل شود؛ مالک رسمی دیگر امکان رهن دادن ملک را ندارد.
- هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعي و شرطي و رهني نسبت به مال توقيف شده باطل و بلااثر است؛ در عین حال بازداشت بخشی از سهم مشاع یکی از مالکین، مانع از پذیرش دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک به نسبت سهام باقی مانده نیست. همچنین اگر ملک موضوع دعوی به نفع خواهان در بازداشت باشد، توقیف بودن ملک مانع از استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نخواهد بود.
- صرف عدم ذکر میزان ثمن در مبایعه نامه از موجبات بطلان عقد تلقی نمی شود. بنابراین اگر ثمن نزد طرفین معامله مشخص و معین باشد، ادعای مجهول بودن ثمن مسموع نیست؛ زیرا معیار معلوم بودن ثمن علم طرفینی است.
- امکان مطالبۀ خسارت و وجه التزامی که برای عدم تنظیم سند توسط فروشنده در قرارداد پیش بینی شده است نیز همزمان با خواستۀ اصلی این دعوا وجود دارد؛ در عین حال چنانچه فروشنده پس از موعد مقرر جهت حضور در دفترخانه، تمام مقدمات و لوازم تنظیم سند رسمی را فراهم و حسب اظهارنامه به خریدار اعلام کند اما خریدار در دفترخانه حضور نیابد، مطالبۀ وجه التزام پس از تاریخ اعلام آمادگی فروشنده فاقد وجاهت قانونی است.
- خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک، از دادگاه تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را نماید.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مستند به مبایعه نامه عادی که اصل آن موجود نیست منوط به دعوی اثبات وقوع بیع می باشد.
- اگر در قرارداد موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده بهتر است ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک درخواست شود که ظرف مهلت مشخصی نسبت به تنظیم آن اقدام نماید.
- در دادخواست علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی ملک بهتر است الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک نیز مانند انباری و پارکینگ خواسته شود.
- چنانچه در قرارداد به صراحت تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن به عنوان تعهد متقابل مورد توافق قرار گرفته، مادامی که ثمن معامله کارسازی نشده باشد، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مسموع نیست.
- گواهی عدم حضور فروشنده، فی نفسه قرینه ای بر آمادگی خریدار جهت پرداخت مابقی ثمن معامله و تنظیم سند به نام خود است؛ زیرا دفاتر اسناد رسمی زمانی گواهی عدم حضور صادر می کنند که خریدار مابقی ثمن معامله را تهیه و آماده پرداخت کرده باشد؛ در عین حال حتّی اگر گواهی عدم حضور مالک از دفترخانه اخذ نشود، خریدار می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.
- در صورت نیاز بهتر است خواستۀ الزام خوانده به اخذ مفاصا حساب مالیاتی و پرداخت بدهی های دولتی ملک نیز در دادخواست قید شود.
- اگر فروشنده متعهد به تحویل ملک در تاریخی معین شده و به تعهد خود عمل نکرده باشد، می توان الزام وی به تحویل ملک را نیز از دادگاه خواست. لازم به ذکر است تسلیم مبیع غیرمنقول، منوط به انتقال رسمی مالکیت آن و تنظیم سند رسمی در این خصوص است. بنابراین دعوی تحویل مبیع بدون تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی و پیش از آن، قابل استماع نیست.
