فسخ معامله به جهت خیار غبن
غبن در معامله به فریب‌دادن یا گول‌زدن طرف مقابل است که موجب تفاوت قیمت مورد معامله با قیمت واقعی در بازار است و زمانی که این تفاوت قیمت و عدم تعادل بین قیمت واقعی و قیمت مورد معامله بسیار واضح و آشکار باشد آن را غبن فاحش می‌گویند و درصورتی‌که خیار غبن فاحش در قرارداد اسقاط نشده باشد می‌توان به استناد به آن اقدام به فسخ معامله به دلیل خیار غبن فاحش نمود. معمولاً طرفین قرارداد بدون اطلاع از معنی خیار غبن فاحش و با امضای جمله اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش، خیار غبن را ساقط می‌کنند.
وکیل ابطال معامله بیان می‌دارد اگر اختلاف بین ارزش مورد معامله باارزش واقعی و بازاری آن بیش از حد متعارف باشد طور یکه از نظر عرف قابل مسامحه و اغماض نباشد، اصطلاحاً غبن فاحش به وجود آمده و به کسی که در اثر وجود غبن در معامله متضرر شده (مغبون) می‌گویند. به فردی که طرف مقابل خود را (خریدار) مغبون کرده و در اصطلاح مغبون کننده )غابن( می‌گویند.
انواع خیار غبن در معامله
غبن در معامله ممکن است جزئی باشد و یا فاحش و یا افحش. در غبن جزئی مغبون ضرر قابل‌توجهی نکرده است و می‌توان از آن چشم گوشی کرد؛ اما در غبن فاحش ارزش مورد معامله خیل پایین‌تر از ارزش واقعی آن است برای همین نمی‌توان به‌راحتی از کنار آن گذشت و ضرر و زیانی که به مغبون وارد می‌شود را نادیده گرفت.
بر اساس ماده ۴۱۷ اصلاحی قانون مدنی: غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد. نظر به اینکه اصل بر لزوم قرارداد است مدعی غبن باید فاحش بودن آن را ثابت کند و در صورت بروز اختلاف قضات، با بررسی جمیع جوانب و وضعیت مالی طرفین قرارداد و شرایط انعقاد معامله و … تشخیص می‌دهند که غبن فاحش است یا خیر که در همین رابطه ماده ۴۱۹ قانون مدنی بیان می‌دارد: در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور گردد.
اما غبن افحش فراتر از غبن فاحش است و تفاوت قیمت باارزش واقعی مورد معامله چندین برابر است. غبن فاحش و افحش بسیار دارای اهمیت است به‌نحوی‌که با اسقاط کافه خیارات، این دو به قوت خود باقی هستند مگر اینکه به‌صورت مصرح این خیار ساقط شود.
انواع خیار غبن
خیار غبن در معامله به چند صورت امکان دارد محقق گردد که سطور زیر آن را توضیح خواهیم داد.
1. غبن جزئی: غبن جزئی به غبنی گفته می‌شود که تفاوت مورد معامله با قیمت واقعی آن زیاد نباشد و تأثیر زیادی بر روی قیمت واقعی مورد معامله نگذارد. به‌عنوان‌مثال یک ملکی به‌اندازهٔ 4% کمتر یا بیشتر از قیمت روز خریداری شده باشد، در این حالت غبن جزئی رخ‌داده است.
2. غبن فاحش: در غبن فاحش تفاوت میان ارزش مورد معامله باارزش واقعی آن بسیار زیاد باشد طور یکه نتوان ضرر وارده به مغبون را نادیده و بی‌اهمیت انگاشت .
بر اساس ماده ۴۱۷ اصلاحی قانون مدنی: غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد. در همین رابطه ماده ۴۱۹ قانون مدنی بیان می‌دارد: در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور گردد.
خیار غبن در معاملات
. به‌طورکلی خیار غبن تنها در معاملاتی که به معاوضی هستند مثل معاملات ملکی و خودرو جاری است و در عقود غیر معاوضی مثل صلح و هبه که عوضی در مقابل معوض وجود ندارد جاری نمی‌باشد.
اعتبار اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش در قرارداد
متأسفانه، خیلی از افراد در هنگام انعقاد قرارداد بدون اطلاع از معنی و آثار حقوقی " اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش " آن را امضا می‌کنند پس از آن که آن را امضا کردند و معامله منعقد گردید متوجه می‌شوند مورد معامله را به قیمت کمتر از قیمت واقعی فروخته‌اند و فی‌الواقع مغبون شدند و از طرفی خیار غبن خود را هنگام معامله ساقط کرده‌اند و از حیث مستأصل و پریشان‌خاطر می‌گردند. اسقاط کافه خیارات در معامله خودرو
وکیل فسخ قرارداد در این زمینه اظهار می‌دارد: اسقاط کافه خیارات، یعنی اینکه طبق قرارداد، طرفین قرارداد قبول کردند که قرارداد مزبور را نمی‌توان به‌واسطه وجود حق فسخ، به‌موجب خیارات قانونی و حقوقی، منحل کرد. در واقع، یکی یا هر دو طرف قرارداد، با امضای این جمله، می‌پذیرد که از حق قانونی خود، برای فسخ قرارداد، صرف‌نظر کند و کلیه خیارات را از خود، ساقط نماید. ولو نیز، به معنی حتی اگر این تفاوت قیمت فاحش و زیاد باشد و فرد مغبون گشته و ضرر کرده باشد؛ بنابراین، در هنگام بستن قراردادها، به این عبارت، دقت و در پذیرفتن آن، احتیاط کنید و در زمان انعقاد قرارداد حتماً از مشاوره وکیل انعقاد قرارداد استفاده نمایید تا متحمل ضرر و زیان نگردید.
آیا اسقاط خیار غبن به طور مطلق موجب سقوط خیار غبن فاحش و افحش نیز می‌شود
رویه قضایی در خصوص اینکه آیا اسقاط خیار غبن به طور مطلق، شامل خیار غبن فاحش و افحش هم می‌شود یا خیر، موضع یکسانی ندارد و آرای متفاوتی دراین‌خصوص صادر شده است، البته تمایل به عدم اسقاط خیار آن‌چنان که در مقایسه با آرا دیده می‌شود بیشتر است. چنانچه شعبه سه دیوان عالی کشور در دادنامه شماره 9209970909100013 مورخ 17/01/1392 در خصوص اسقاط حق فسخ ناشی از خیار غبن چنین بیان نموده است که اسقاط خیار غبن به طور مطلق را، نافی استفاده از حق خیار غبن فاحش نمی‌داند و همین شعبه در دادنامه شماره 9409988311500596 بیان داشته اسقاط خیار غبن متعارف در قرارداد مانع از استناد به مرتبهٔ بالاتر نمی‌باشد.
همچنین شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در دادنامه شماره 9309970221800948 مورخ 1393/07/26 اظهار کرده است " با وجود اسقاط همه خیارات ازجمله خیار غبن، خیار غبن فاحش و افحش ساقط نمی‌شود. "
آیا درصورتی‌که خیار غبن فاحش یا افحش به طور صریح در عقد ساقط شده باشد این اسقاط اعتبار دارد
در فرضی که طرفین صراحت به اسقاط غبن فاحش بلکه افحش در قرارداد دارند، رویه قضایی حسب چند نمونه آرای قضایی که از دیوان عالی صادر شده است، نظر به صحت شرط است. در همین زمینه شعبه دهم دیوان عالی به تاریخ 18/1/72 به شماره دادنامه 20/10 مقرر داشته از آن روی که به‌موجب فروش نامه مستند دعوی کلیه خیارات از جمله خیار غبن به اعلی مرتبه از طرفین ساقط گردیده است، تمسک به خیار غبن فاقد موقعیت قانونی تشخیص شده است
رأی وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور شماره 821 با مضمون این که اسقاط خیار غبن فاحش، موجب اسقاط خیار غبن افحش نمی‌شود:
" مطابق مواد 416 و بعد قانون مدنی، در موارد غبن “فاحش” ، با لحاظ دیگر شرایط مقرر، مغبون حق فسخ (خیار) دارد. چنانچه برابر ماده 448 همین قانون، سقوط این حق شرط شده باشد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص، شرط یاد شده منصرف از مراتب اعللای غبن است که عرفاً “افحش” دانسته می‌شود. برخی فتاوی معتبر فقهی نیز بر همین اساس صادر شده است ”.
تصریح به اسقاط کافه خیارات در قرارداد شامل غبن افحش نمی‌شود
نظر به اینکه ملاک و مرجع تشخیص در مورد عرف است شعبه اول دیوان عالی کشور در دادنامه شماره 9209970906100962 بیان نموده است " ذکر عنوان سقوط خیار غبن ولو به هر درجه که باشد صرفاً شامل درجات خیار غبن فاحش بوده و غبن افحش را در برنمی‌گیرد؛ زیرا خیار غبن افحش در عداد دیگر خیارات در عقد ذکر می‌شود و آمدن آن کنار غبن فاحش مبین ترادف و یکی بودن آنها نیست." در عدم اسقاط غبن افحش نیز امام خمینی ره نیز در مسئله پنجم از مبحث سقوط خیار غبن افحش را غیر قابل اسقاط دانسته‌اند.
استفتا از مراجع - در صورت شرط اسقاط همه خیارات، اگر غبن فاحشی در معامله رخ دهد، آیا امکان استفاده از خیار غبن وجود نخواهد داشت؟
پاسخ دفاتر مراجع عظام تقلید نسبت به این سؤال، چنین است:
حضرت آیت‌الله‌العظمی خامنه‌ای (مدظله‌العالی)
در فرض سؤال، خیار غبن ساقط نیست.
حضرت آیت‌الله‌العظمی علوی گرگانی (مدظله‌العالی)
اگر غبن مذکور افحش باشد (بسیار فاحش) به‌گونه‌ای که عرفاً در تصور فرد اسقاط کننده خیار غبن نبوده است و تصریح نسبت به اسقاط خیار افحش هم نشده است، خیار نسبت به غبن افحش پابرجا است.
حضرت آیت‌الله‌العظمی مکارم شیرازی (مدظله‌العالی)
در فرض سؤال، حق فسخ باقی است.
حضرت آیت‌الله‌العظمی نوری همدانی (مدظله‌العالی)
خیر.
ادعای غبن توسط فروشنده خبره
نظر به این به طور اساسی علم و اطلاع مغبون از قیمت واقعی مورد معامله امری درونی روانی است که احراز آن به‌وسیله اماره‌های خارجی امکان‌پذیر است و فروشنده خبره به وضعیت بازار آگاه و عالم است ادعای جهل به قیمت از وی پذیرفته نمی‌شود در همین زمینه شعبه 33 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در دادنامه شماره 9409970223300900 اظهار می‌دارد" در معامله املاک، ادعای جهل به قیمت از فروشنده‌ای که به شغل خریدوفروش املاک اشتغال داشته و خبره و آگاه به وضعیت بازار است، پذیرفته نمی‌شود؛ زیرا ظاهر حال وی، برخلاف اصل عدم آگاهی مغبون به بهای واقعی مورد معامله است " و موید این نظر دادنامه شماره 9309970221601001 از شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران است که بیان می‌دارد " چنانچه شغل خریدار، بسازوبفروش باشد، ادعای عدم علم و آگاهی به قیمت واقعی ملک در زمان فروش از ناحیه وی پذیرفته نمی‌شود.
آیا خریدار مغبون می‌تواند در عوض اعمال خیار غبن مطالبه خسارت نماید
خیر خریدار فقط می‌تواند نسبت به اعمال خیار غبن اقدام نماید. در همین زمینه شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر استان تهران بیان می‌دارد {در صورت فروش مبیع به قیمت غیرواقعی (غبن)، خریدار می‌تواند در صورت وجود شرایط قانونی، خیار غبن را اعمال نماید ولی نمی‌تواند خسارت را مطالبه کند}.
د) خيار غبن اگر از نوع فاحش باشد (غبن فاحش) ثابت است. ی) اگر غابن تفاوت قيمت را به مغبون بدهد، این خیار ساقط نمی‌شود مگر اینکه مغبون رضایت دهد به دریافت این تفاوت قيمت
گفتنی است که خیار غبن تنها به یکی از طرفین معامله محدود نمی‌گردد و این امکان وجود دارد که دو طرف معامله به غبن دچار شوند.
خیار غبن در معامله با رفع زیان از بین نمی‌رود
خیار غبن با رفع زیان و پرداخت تفاوت قیمت توسط غابن ساقط نمی‌گردد مگر اینکه مغبون به دریافت تفاوت قیمت رضایت دهد.
وکیل ابطال معامله بیان می‌دارد خیار غبن دارای ویژگی‌هایی است که در ادامه به آنها می‌پردازیم:
خیار غبن فقط مختص بایع یا فقط مختص به مشتری نمی‌باشد و هریک از طرفین که در معامله مغبون بشوند می‌توانند با استناد به این خیار معامله را برهم بزنند.
خیار غبن خیار طرفینی است و ممکن است در معامله هر دو طرف قرارداد مغبون شده باشند؛ بنابراین هر دو آنها اختیار فسخ معامله را دارند.
خیار غبن در معامله خودرو زمانی امکان‌پذیر است که یک طرف معامله چه خریدار و چه فروشنده نسبت به قیمت روز و ارزش واقعی آن خودرو آگاه نباشد و علم نداشته باشد و خودرو مورد معامله بسیار گران‌تر یا ارزان‌تر از قیمت واقعی و کارشناسی معامله شده باشد . خیار غبن معامله خودرو یک خیار فوری است و فرد مغبون باید به‌محض اطلاع از ضرر و تفاوت قیمت برای اجرای آن اقدام کند وگرنه این خیار ساقط می‌شود.
شرایط اعمال خیار غبن
بر اساس ماده 420 قانون مدنی خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است و باید سریع و ظرف مدت معقولی اعمال گردد. فرد مغبون پس از این که متوجه غبن در معامله خودرو گردید باید به‌سرعت حق فسخ خیار غبن خود را اعمال نماید. به بیان دیگر درصورتی‌که زیان‌دیده پس از اطلاع‌یافتن از غبن برای فسخ اقدام نکند حق فسخ قرارداد از وی ساقط می‌گردد ملاک مدت‌زمان اعمال این حق عرف است.
نکته بسیار حائز اهمیت آن است اگر مغبون هنگام معامله یا قبل از اقدام برای معامله از قیمت واقعی مورد معامله اطلاع داشته باشد و با آگاهی از قیمت آن اقدام به معامله کند، اختیار فسخ معامله را نخواهد داشت. به‌عبارت‌دیگر دو شرط اصلی برای اعمال خیار غبن جهل مغبون به قیمت واقعی مورد معامله در زمان عقد و پدیدآمدن غبن فاحش یا غبن افحش است.
نکته دیگر در اعمال خیار غبن اثبات اطلاع از قیمت مبیع در زمان معامله است. در همین زمینه شعبه 61 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در دادنامه شماره 9509972130600195 بیان داشته درصورتی‌که طرفین قرارداد خیار غبن را ساقط کنند صرفاً به منزله اسقاط غبن متعارف و قابل مسامحه است و اسقاط مزبور مشمول غبن فاحش (بیش از یک‌پنجم ارزش معامله) نیست؛ بنابراین اگر غبن به مقداری باشد که اصلاً به فکر طرفین معامله خطور نمی‌کرده، با اسقاط کلیه خیارات ساقط نمی‌شود. ادعای جهل به قیمت عادله مبیع یا مورد معامله در زمان وقوع معامله بدون دلیل از مدعی پذیرفتنی است؛ بنابراین مدعی اطلاع، مکلف به اثبات آگاهی طرف معامله از قیمت روز مبیع است.
اسقاط خیار غبن در عقد بیع
خیار غبن به لحاظ اینکه جزء احکام امری نیست، همانند سایر خیارات قابل اسقاط است، اکثریت فقها نیز در نظریات خود پیرامون خیار غبن معتقد به قابل اسقاط بودن آن در ضمن عقد هستند و قانون مدنی کشور ما نیز به پیروی از نظریۀ مشهور فقها بر جواز اسقاط خیار غبن مهر تأیید زده است. شعبه 25 دادگاه تجدیدنظر استان تهران تأیید این نظر و در دادنامه شماره 9209970222501637 بیان فرموده است که بر اساس حاکمیت مطلق اراده طرفین، چنانچه متبایعین کلیه خیارات ازجمله خیار غبن را اسقاط نمایند، مطابق این شرط مطلق غبن از هر درجه که باشد اعم از فاحش و یا افحش ساقط می‌شود.
نحوه اعمال خیار غبن
فرد مغبون پس از این که از حق خود در اعمال خیار غبن اطلاع پیدا کرد می‌بایست به قید فوریت با ارسال اظهارنامه به‌طرف مقابل اراده خود در فسخ معامله انجام‌یافته را اعلام نماید و خواستار اعاده به وضع سابق گردد و اگر فرد غابن از فسخ و اعاده وضع امتناع نمود باید با راهنمایی وکیل فسخ معامله و تنظیم نمونه دادخواست فسخ معامله به دلیل خیار غبن، فسخ معامله را از دادگاه تقاضا نماید.
نمونه دادخواست خیار غبن فاحش
با سلام
احتراماً به استحضار می‌رساند:
اینجانب با خوانده/خواندگان قراردادی را در زمینه ....... در تاریخ...... تنظیم و امضا نموده‌ایم. بنده بعد از تنظیم قرارداد و اخذ مبیع نسبت به اختلاف بسیار زیاد مورد معامله با قیمت روزبازار آگاهی پیدا کرده و در این معامله متضرر شده‌ام؛ با وقوع غبن، اختیار فسخ معامله برای بنده به وجود آمده است؛ بنابراین با مراجعه به خوانده/خواندگان خواستار فسخ معامله و رد ثمن شده‌ام، اما ایشان حاضر به حل مسالمت‌آمیز مسئله نمی‌باشند. اینجانب علی‌رغم مراجعات زیاد، اظهارنامه‌ای نیز به شماره... به تاریخ ...... برای ایشان ارسال کرده‌ام؛ اما متأسفانه حاضر به قبول فسخ قرارداد و رد ثمن نمی‌باشند. به همین دلیل با تقدیم این دادخواست با استناد به مواد 416 و 417 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، خواستار رسیدگی و صدور حکم به شرح وصف شده هستم.
سخن پایانی
مهم‌ترین مزیت تنظیم قرارداد توسط وکیل تنظیم قرارداد جلوگیری از به‌وجودآمدن هزینه‌های کلان دادرسی و حق‌الوکاله و خسارات مادی و معنوی و سال‌ها اتلاف وقت در محاکم برای افراد است.
باتوجه‌به مباحث فوق، پیشنهاد می‌شود که هنگام تنظیم قرارداد (چه فروشنده چه خریدار)، قبل از هر معامله‌ای نسبت به قیمت واقعی مورد معامله آگاهی کامل حاصل کنید و برای جلوگیری از طرح احتمالی فسخ قرارداد به علت مغبون شدن، در قراردادها، ضمن اسقاط خیار غبن اعم از فاحش و افحش، تصریح کنند که «طرفین با آگاهی کامل از میزان مبلغ مورد معامله اقدام به انعقاد قرارداد می‌کنند.»
چنانچه نیاز به وکیل ملکی متخصص در امور فسخ قرارداد به علت مغبون شدن داشتید حتماً با ما تماس بگیرید.
