دعوای اثبات وقوع بیع
بیع یکی از مهم‌ترین عقود در نظام حقوقی ایران محسوب می‌شود که به موجب آن، مالکیت مال مورد معامله از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. با این حال، در برخی موارد، خریدار یا فروشنده ممکن است برای اثبات وقوع بیع به طرح دعوا در دادگاه روی آورند. یکی از موضوعات مهم در این زمینه، قابلیت استماع دعوای اثبات وقوع بیع، به‌ویژه در خصوص املاک ثبت‌شده، است که در این مقاله بررسی خواهد شد.
۱. مفهوم دعوای اثبات وقوع بیع
دعوای اثبات وقوع بیع زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین مدعی باشد که معامله‌ای میان او و طرف دیگر صورت گرفته است، اما این واقعیت مورد انکار یا تردید قرار گیرد. در این حالت، مدعی به دادگاه مراجعه کرده و درخواست اثبات وقوع عقد بیع را مطرح می‌کند.
۲. عدم قابلیت استماع دعوای اثبات وقوع بیع در خصوص املاک ثبت‌شده
بر اساس قوانین ثبت اسناد و املاک ایران، بیع املاک ثبت‌شده باید از طریق اسناد رسمی انجام شود. به این معنا که انتقال مالکیت تنها با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. بنابراین، در صورتی که شخصی مدعی وقوع بیع نسبت به یک ملک ثبت‌شده باشد اما سند رسمی تنظیم نشده باشد، دادگاه دعوای او را قابل استماع ندانسته و قرار رد دعوا صادر می‌کند. این امر ناشی از آن است که:
عدم ترافعی بودن موضوع: در رویه قضایی، اثبات وقوع بیع یک دعوای ترافعی محسوب نمی‌شود، زیرا اثبات وقوع یک قرارداد بدون وجود اختلاف در تعهدات ناشی از آن، فاقد ماهیت ترافعی است.
لزوم رعایت تشریفات قانونی در معاملات املاک: مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را به عنوان مالک ملک ثبت‌شده می‌شناسد که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. بنابراین، اثبات وقوع بیع بدون وجود سند رسمی، مغایر با مقررات ثبتی است.
۳. راه‌حل جایگزین: دعوای الزام به ایفای تعهدات قراردادی با توجه به اینکه دعوای اثبات وقوع بیع در خصوص املاک ثبت‌شده قابل استماع نیست، خواهان می‌تواند از طریق دعوای الزام به ایفای تعهدات قراردادی، حقوق خود را پیگیری کند. این دعوا می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک: در صورتی که بیع به صورت عادی انجام شده باشد، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده مطرح کند.
الزام به تحویل مورد معامله: اگر فروشنده از تحویل ملک خودداری کند، خریدار می‌تواند الزام او را به تحویل مورد معامله درخواست کند.
مطالبه خسارات ناشی از عدم اجرای تعهدات: در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند علاوه بر الزام به اجرای قرارداد، خسارات ناشی از تأخیر یا عدم انجام تعهدات را نیز مطالبه کند.
۴. رویه قضایی در خصوص دعوای اثبات وقوع بیع
بررسی آراء صادره از محاکم نشان می‌دهد که قضات در مواجهه با دعوای اثبات وقوع بیع نسبت به املاک ثبت‌شده، به استناد مقررات ثبتی، قرار رد دعوا صادر می‌کنند. در مقابل، در صورتی که قرارداد بیع به صورت صحیح منعقد شده باشد ولی یکی از طرفین از انجام تعهدات خود سر باز زند، دادگاه دعوای الزام به اجرای تعهدات را قابل استماع می‌داند.
ضرورت مشاوره با وکیل متخصص
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی مرتبط با اثبات وقوع بیع، به‌ویژه در املاک ثبت‌شده، مشورت با وکیل متخصص در این حوزه امری ضروری است. آقای رسول خیابانی، وکیل با تجربه در دعاوی مرتبط با بیع و معاملات املاک، می‌تواند با ارائه مشاوره حقوقی و راهکارهای مناسب، از حقوق موکلین خود دفاع کند.
نتیجه‌گیری
دعوای اثبات وقوع بیع در خصوص املاک ثبت‌شده به دلیل مغایرت با مقررات ثبتی و فقدان ماهیت ترافعی، منجر به صدور قرار رد دعوا می‌شود. از این رو، اشخاصی که به دنبال احقاق حقوق خود در معاملات املاک ثبت‌شده هستند، باید به جای طرح دعوای اثبات وقوع بیع، از دعوای الزام به اجرای تعهدات قراردادی بهره ببرند. این راهکار نه تنها با اصول و مقررات قانونی سازگار است، بلکه امکان دستیابی به نتیجه مطلوب را نیز فراهم می‌کند.
