زمانی که اشخاص در ملک مشاع «چه به صورت آپارتمان مسکونی، چه به صورت مغازه تجاری و چه به صورت قطعه زمین» با یکدیگر شریک باشند درصد مالکیت هر کدام از آنها معلوم است مثلاً شریکی، ۲ دانگ و شریک دیگر، 4 دانگ از 6 دانگ ملک مشاع را مالک هستند اما محدوده مالکیت مشخص نیست و به عبارت دیگر در جزء جزء ملک مشاع، افراد با یکدیگر شریک هستند.
در مقابل ملک مشاع؛ ملک مفروز قرار دارد. ملک مفروز ملکی است که در قالب شریک و شرکا قرار نمی‌گیرد و هر کسی، سهم خود را مشخصاً مالک است مانند اینکه یک زمین ۳۰۰ متری وجود دارد که هر شخص به مقدار 150 متر، بطور مشخص و معین، بدون اینکه با شخصی شریک باشد مالک است.
زمانی که هر یک از شرکا به هر دلیلی قصد جدایی و پایان دادن به شراکت را داشته باشند ابتدا بایستی از طریق توافق، نسبت به تعیینِ میزانِ مشخصِ سهمِ خود و اتمام شراکت مذاکره کنند. در صورتی که شرکا با یکدیگر به توافق نرسند احدی از شرکا می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای افراز ملک را به انجام برساند. در صورتی که در اداره ثبت، ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود شخص، طبق قانون حق دارد با مراجعه به دادگاه صالح، تقاضای دستور فروش ملک را انجام دهد.
شخص با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست به خواسته تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع را به ثبت می‌رساند. در این حالت؛ دادگاه با استمداد از کارشناس رسمی دادگستری، ارزش ملک را تعیین می‌کند و النهایه در قالب مزایده، آن را به فروش می‌رساند. وجوه حاصل از فروش ملک مشاع در مزایده، در صندوق دادگستری واریز می‌شود که متعلق به هر یک از شرکا می‌باشد. البته در مزایده، هر یک از شرکا می‌توانند ملک را با پرداخت وجه، مجدداً به تصاحب خود درآورند و در این امر، نسبت به اشخاص دیگر، دارای اولویت هستند.
در صورت عدم ثبت ملک مشاع، چگونگی أخذ دستور فروش به چه نحو است؟ در صورتی که ملک، عملیات ثبتی آن به پایان رسیده باشد قبل از أخذ دستور فروش، شخص باید از طریق اداره ثبت اقدام کند اما در حالتی که ملک در جریان عملیات ثبت قرار داشته باشد یا به ثبت نرسیده باشد از همان ابتدا شخص مکلف است که به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند.
