قانون یاد شده در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۲۶ به تصویب و تایید نهایی مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید و از سوم تیرماه سال جاری اجرایی شد .
فلسفه اصلی وضع این قانون، اعتبار بیشتر دادن به اسناد رسمی و بی‌اعتبار کردن معاملات با اسناد عادی است.
تا قبل از اجرای قانون بالا، فروشنده و خریدار ملک با مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی و تنظیم مبایعه نامه، معامله خود را انجام می‌دادند و معامله آنان حتی بدون ثبت رسمی، معتبر و واجد آثار حقوقی بود ، اما پس از اجرای قانون مزبور وضع به کلی دگرگون شد و این قانون تحول شگرفی را در خصوص معاملات اموال غیرمنقول(ملکی) ایجاد کرده و لاجرم طرفین معامله باید به آن توجه کنند تا گرفتار نشوند .
قانون موصوف با وجود نظم دادن به معاملات ملکی و مزایای خوب آن ،دارای ابهامات زیادی هست که موجب سردرگمی و نگرانی مردم شده و بنگاه‌های معاملاتی املاک و دفاتر اسناد رسمی نیز با جزئیات آن آشنایی کامل ندارند که باید در این زمینه شفاف سازی کرد.
واقعیت این است که ابعاد و زوایای این قانون برای جامعه حقوقی نیز خیلی روشن نیست ، البته ناگفته نماند این قانون دارای ۱۵ ماده و ۱۴ آیین نامه است که تاکنون، آیین نامه مواد ۳ و ۷ آن به تصویب رسیده است.
اما الزامات این قانون در حال حاضر، کدامین معاملات ملکی را شامل می‌شود؟
به موجب قانون مذکور املاکی که از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۳ برای آنها سند تک برگ سبز رنگ صادر می‌شود، باید تشریفات زیر را مراعات کنند.
هرگونه نقل و انتقال و خرید و فروش و اجاره بیش از دو سال اینگونه املاک باید در سامانه آنی یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد دفترخانه اسناد رسمی ثبت و به تایید سردفتر برسد.
بنگاه‌های معاملاتی املاک، حق تنظیم مبایعه نامه کاغذی را ندارند و صرفاً می‌توانند پیش‌نویس اینگونه معاملات را در سامانه کاتب ثبت و به دفترخانه ارسال نمایند.
پرسش این است که آیا پیش نویس تنظیمی توسط بنگاه معاملاتی املاک ، بدون ثبت در سامانه مزبور معتبر است ؟
باید گفت: خیر ، اعتبار و اثر حقوقی نخواهد داشت. لذا طرفین معامله به ویژه خریدار ، باید دقت بیشتری کند که در بنگاه معاملاتی، هیچگونه وجهی را به فروشنده پرداخت نکند تا معامله را در سامانه مورد اشاره به ثبت برساند. در صورت عدم همکاری فروشنده در ثبت معامله در سامانه فوق، خریدار نمی‌تواند ادعای مالی را کند که خریداری کرده است، در واقع دادگستری حرف او را گوش نخواهد کرد و فقط می‌تواند پول خود را مطالبه کند.
بر اساس شنیده‌ها ، ظاهراً در عمل معامله املاکی که تاریخ صدور سند تک برگ آنها ، قبل از تاریخ اجرای این قانون بوده نیز در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت می‌رسد، هر چند چنین تصریحی در قانون دیده نمی شود.
لذا در حال حاضر ، معامله املاک فاقد سند رسمی و یا املاکی که سند مالکیت آنها دفترچه‌ای است ، لزومی به ثبت در سامانه مزبور ندارد و طبق روال گذشته در بنگاه‌های معاملاتی املاک، مورد معامله قرار می‌گیرند.
این قانون ابعاد و زوایای دیگری دارد که در فرصت مناسب به آنها پرداخته خواهد شد.
