فسخ مبایعه‌نامه
فسخ مبایعه‌نامه به معنی پایان دادن به قرارداد خرید و فروش ملک یا مال دیگر قبل از اجرای کامل تعهدات است. برای فسخ مبایعه‌نامه، باید شرایط و ضوابطی که در قانون و در خود قرارداد تعیین شده است، رعایت شود. در ادامه، نکات کلیدی درباره فسخ مبایعه‌نامه آورده شده است:
شرایط قانونی فسخ مبایعه‌نامه
فسخ مبایعه‌نامه باید بر اساس شرایط قانونی و یا شروطی که در متن قرارداد ذکر شده است، انجام شود. مواردی که می‌توانند مبنای فسخ باشند عبارتند از:
خیار شرط: اگر در متن مبایعه‌نامه خیار فسخ برای یکی از طرفین پیش‌بینی شده باشد، آن طرف می‌تواند در مدت مشخص شده اقدام به فسخ کند.
خیار عیب: اگر مشخص شود که مال مورد معامله دارای عیب است، خریدار می‌تواند بر اساس این خیار قرارداد را فسخ کند.
خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین با فریب و نادرستی اطلاعاتی ارائه داده باشد، طرف دیگر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
خیار تأخیر ثمن: اگر خریدار در پرداخت ثمن (مبلغ قرارداد) تأخیر داشته باشد و فروشنده نیز شرایط قانونی را رعایت کرده باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
روش‌های فسخ مبایعه‌نامه
برای فسخ مبایعه‌نامه، باید مراحل زیر طی شود:
آثار فسخ مبایعه‌نامه
بازگشت به وضعیت قبل از قرارداد: با فسخ مبایعه‌نامه، تعهدات طرفین به پایان می‌رسد و هر یک موظف به بازگرداندن وجوه یا اموالی هستند که مبادله شده است.
مسترد کردن وجوه پرداختی: در صورت فسخ توسط خریدار، مبلغ پرداختی باید به او بازگردانده شود و در صورتی که فسخ از سوی فروشنده باشد، عموماً نیاز به بازگرداندن کل مبلغ دارد.
پرداخت خسارت: اگر فسخ مبایعه‌نامه موجب ورود خسارت به طرف دیگر شود و این خسارت در نتیجه تخلف از شرایط قرارداد باشد، ممکن است فرد مسئول ملزم به پرداخت خسارت شود.
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/07/24
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر بندر ترکمن
پرسش
خواهان دادخواستی به خواسته تایید فسخ مبایعه‌نامه یک دستگاه خودرو به جهت خیار عیب و مطالبه ثمن معامله به قیمت یوم‌الاداء مطرح نموده است در صورت تایید فسخ قرارداد صرف ثمن قراردادی باید برگردد یا ثمن روز؟ در فرض پرداخت ثمن روز ملاک محاسبه آن چگونه است؟
نظر هیات عالی
آنچه در رای وحدت رویه شماره 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور مورد تایید و تصریح قرار گرفته رعایت تورم در موضوع ضمان مبیعی است که مستحق‌للغیر درآمده، است. با توجه به اینکه در مساله فسخ هم، استرداد ثمن باید با رعایت تورم موضوعی یعنی همان مبلغی که بهای یک دستگاه خودرو بوده است، ملاک عمل قرار گیرد، لذا در مورد فسخ دریافت غرامت یا ارزش ثمن به نرخ روز سازگار با اصول حقوقی نیست.
مشاوره با وکیل
برای پیشگیری از هرگونه مشکل و پیچیدگی در روند فسخ مبایعه‌نامه، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور قراردادها می‌تواند بسیار مفید باشد. وکیل می‌تواند با بررسی دقیق قرارداد و شرایط، بهترین راهکار حقوقی را پیشنهاد دهد و در صورت لزوم، اقدام به طرح دعوی و پیگیری قضایی کند.
نکات تکمیلی
استفاده از اظهارنامه رسمی: برای اعلام فسخ، می‌توان از اظهارنامه رسمی که از طریق دادگاه یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال می‌شود، استفاده کرد.
مهلت قانونی: برخی خیارات مانند خیار عیب یا تدلیس ممکن است دارای مهلت مشخصی برای اعمال باشند که باید رعایت شود.
مرجع صالح فسخ مبایعه نامه
دادنامه شماره 9209985114700332 مورخ 1394/03/11 شعبه چهل دیوان عالی کشور:
دعاوی فسخ مبایعه نامه و ابطال وکالتنامه مربوط به مال غیرمنقول با توجه به اینکه راجع به سندهای مذکور است؛ رسیدگی به آنها تابع ملک موضوع سند نبوده و در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است.
مستشار و عضو معاون شعبه 40 دیوان عالی کشور
عبدالمحمد خالصی - محمد بارانی
فسخ مبایعه‌نامه نیازمند دقت و رعایت نکات حقوقی است تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری شود.
دادخواست فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده
دادخواست فسخ مبایعه‌نامه از طرف فروشنده معمولاً به دلیل عدم اجرای تعهدات خریدار، مانند عدم پرداخت مبلغ قرارداد (ثمن)، مطرح می‌شود. در این حالت، فروشنده می‌تواند با تنظیم دادخواست و ارائه آن به دادگاه، درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد. در ادامه، نمونه و توضیحی برای تهیه دادخواست فسخ مبایعه‌نامه ارائه می‌شود:
نمونه دادخواست فسخ مبایعه‌نامه از طرف فروشنده
نکات مهم برای تنظیم دادخواست:
اظهارنامه رسمی: قبل از ارائه دادخواست، بهتر است اظهارنامه‌ای رسمی به خریدار ارسال شود و به او اخطار پرداخت ثمن داده شود. این اظهارنامه نشان می‌دهد که فروشنده تمام تلاش خود را برای حل موضوع انجام داده است.
خواسته های ابطال و فسخ قرارداد در یک دادخواست، قابل جمع نیست زیرا دعوا به علت منجز نبودن خواسته ردّ می‌شود.
نحوه پیگیری دادخواست:
پس از تنظیم و ارائه دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک یا محل اقامت طرفین، دادگاه جلسه رسیدگی تعیین می‌کند. در این جلسه، طرفین با ارائه دلایل و مدارک خود، نظراتشان را بیان می‌کنند و در نهایت قاضی تصمیم به فسخ یا رد درخواست می‌گیرد.
نمونه اظهارنامه فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده
در ادامه، نمونه‌ای از اظهارنامه فسخ مبایعه‌نامه از طرف فروشنده به دلیل عدم پرداخت ثمن یا دیگر موارد تخلف خریدار ارائه شده است. این اظهارنامه به فروشنده کمک می‌کند تا به‌صورت رسمی خواسته خود را به اطلاع خریدار برساند.
تاریخ: [تاریخ تنظیم اظهارنامه]
شماره اظهارنامه: [شماره مربوطه]
فرستنده: [نام و نام خانوادگی فروشنده]
آدرس فرستنده: [آدرس کامل فروشنده]
گیرنده: [نام و نام خانوادگی خریدار]
آدرس گیرنده: [آدرس کامل خریدار]
موضوع: اعلام فسخ مبایعه‌نامه شماره [شماره مبایعه‌نامه] به دلیل عدم پرداخت ثمن
متن اظهارنامه:
به استحضار می‌رساند، مطابق مبایعه‌نامه شماره [شماره مبایعه‌نامه] مورخ [تاریخ عقد قرارداد]، اینجانب [نام فروشنده] اقدام به فروش [توضیح مختصر درباره مال یا ملک] به جنابعالی نموده‌ام. بر اساس مفاد قرارداد، مقرر گردید که مبلغ [مقدار ثمن] به عنوان ثمن معامله در تاریخ [تاریخ مقرر پرداخت] پرداخت گردد.
با این حال، با گذشت مدت مذکور، شما از انجام تعهد خود مبنی بر پرداخت ثمن خودداری کرده‌اید. این امر، نقض صریح تعهدات قراردادی شما می‌باشد و حق فسخ مبایعه‌نامه را برای اینجانب محفوظ می‌دارد.
بنابراین، به موجب این اظهارنامه، به‌صورت رسمی اعلام می‌نمایم که چنانچه ظرف [مدت مشخص] از تاریخ دریافت این اظهارنامه نسبت به پرداخت ثمن قرارداد اقدام نفرمایید، اینجانب اقدام به فسخ مبایعه‌نامه مزبور نموده و کلیه عواقب و خسارات ناشی از آن بر عهده جنابعالی خواهد بود.
این اظهارنامه به‌عنوان اتمام حجت ارسال شده و در صورت عدم اقدام به پرداخت، مراتب فسخ قرارداد از طریق مراجع قضایی پیگیری خواهد شد.
با تقدیم احترام
[نام و نام خانوادگی فروشنده]
[امضا]
نکات مهم:
وکیل فسخ مبایعه‌نامه
وکیل فسخ مبایعه‌نامه، وکیلی است که در امور قراردادها و دعاوی ملکی تخصص دارد و می‌تواند به فروشنده یا خریدار کمک کند تا فرآیند فسخ مبایعه‌نامه را به درستی و با رعایت قوانین مربوطه انجام دهد. انتخاب وکیل مناسب می‌تواند روند کار را تسریع کرده و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند. در ادامه، توضیحات مربوط به نقش وکیل در فسخ مبایعه‌نامه و نحوه انتخاب او آمده است:
نقش وکیل در فسخ مبایعه‌نامه
بررسی قرارداد و شناسایی مشکلات: وکیل می‌تواند قرارداد را بررسی کند و مشخص کند که آیا دلایل فسخ معتبر و قانونی هستند یا خیر.
مشاوره حقوقی: وکیل با ارائه مشاوره حقوقی می‌تواند به شما کمک کند تا بهترین تصمیم را بگیرید و از حقوق خود به‌طور کامل آگاه شوید.
تنظیم دادخواست: وکیل می‌تواند دادخواست فسخ مبایعه‌نامه را به‌طور صحیح تنظیم کند و دلایل قانونی و مستندات لازم را ارائه دهد.
پیگیری امور قضایی: در صورت نیاز به مراجعه به دادگاه، وکیل می‌تواند به‌عنوان نماینده شما در جلسات دادگاه شرکت کرده و از منافع شما دفاع کند.
برای ارتباط با وکیل متخصص جهت فسخ مبایعه نامه و ابطال مبایعه نامه همین حالا اقدام فرمائید.
