اجاره‌نامه‌ها یکی از رایج‌ترین قراردادهای بین افراد است، اما گاهی به دلایل مختلف، یک یا هر دو طرف قرارداد خواهان فسخ آن هستند. اما فسخ اجاره‌نامه به همین سادگی نیست و نیاز به رعایت قوانین و اصول مشخصی دارد. در این مقاله قصد داریم تا به بررسی شرایط و مراحل فسخ اجاره‌نامه بپردازیم و پاسخ سؤالات رایج در این زمینه را ارائه دهیم.
فسخ اجاره‌نامه
فسخ اجاره‌نامه به معنای پایان‌دادن به قرارداد اجاره قبل از پایان مدت تعیین شده در قرارداد است. این کار ممکن است به درخواست موجر (مالک) یا مستأجر صورت گیرد و برای اینکه این فسخ معتبر باشد، باید دلایل قانونی و مشخصی وجود داشته باشد.
دلایل فسخ قرارداد اجاره
در قراردادهای اجاره، دلایل مختلفی وجود دارد که می‌تواند باعث فسخ اجاره‌نامه شود. برخی از این دلایل عبارت‌اند از
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
اگر موجر بخواهد قرارداد را فسخ کند، باید دلایل قانونی داشته باشد. او می‌تواند با ارسال یک اظهارنامه رسمی به مستأجر، فسخ قرارداد را اعلام کند. در این اظهارنامه باید دلایل فسخ به‌وضوح ذکر شود.
یکی از رایج‌ترین دلایل فسخ اجاره‌نامه عدم پرداخت به‌موقع اجاره توسط مستأجر است. درصورتی‌که مستأجر نتواند به تعهدات مالی خود عمل کند، موجر می‌تواند با استناد به این تخلف، قرارداد را فسخ کند.
اگر مستأجر از شروط و مفاد قرارداد تخلف کند، موجر حق فسخ قرارداد را دارد. به‌عنوان‌مثال، اگر در قرارداد قید شده باشد که ملک فقط برای سکونت استفاده شود و مستأجر از آن به‌عنوان محل کسب‌وکار استفاده کند، این تخلف محسوب می‌شود.
هرگونه استفاده نادرست از ملک مانند ایجاد خسارت عمدی یا استفاده برخلاف کاربری ملک می‌تواند موجب فسخ اجاره‌نامه شود. این تخلفات معمولاً به زیان موجر هستند و او می‌تواند برای حفظ منافع خود اقدام به فسخ قرارداد کند
در همین زمینه ماده ۴۹۲ مقرر می‌دارد - اگر مستأجر عین مستأجر را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع‌واحوال استنباط می‌شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
برخی اوقات مشکلات فنی یا حقوقی در ملک وجود دارد که باعث می‌شود ادامه قرارداد امکان‌پذیر نباشد.
ماده ۴۸۵ قانون مدنی مقرر می‌دارد: اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
گاهی موجر قصد بازسازی یا تخریب ملک خود را دارد که در این صورت باید قرارداد فسخ شود. این موضوع معمولاً به توافق طرفین بستگی دارد و نیازمند شرایط خاص قانونی است.
مطابق با ماده ۴۸۷ - هر گاه مستأجر نسبت به‌عین مستأجره تَعَدّی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجِر حق فسخ دارد.
فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر
مستأجر نیز در صورت مواجهه با مشکلاتی مثل عدم امکان استفاده از ملک یا تخلف موجر می‌تواند درخواست فسخ کند. این فسخ نیز باید با اعلام کتبی و ارائه دلایل مستند انجام شود.
تسلیم عین اجاره‌ای اولین گام در اجرای قرارداد است. بدون تحویل ملک، مستأجر نمی‌تواند از حقوق خود بهره‌مند شود و قرارداد به طور کامل اجرا نمی‌شود.
برابر با ماده ۴۷۶ - موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذُّر اجبار مستأجر خیار فسخ دارد.
مستأجر حق دارد تا در صورت وجود عیب یا مشکلی در ملک اجاره‌ای، قرارداد را فسخ کند.
مستفاد از ماده ۴۷۹ قانون مدنی عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
همچنین وفق ماده ۴۷۸ همین قانون، هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا بهمان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولی اگر موجر رفع عیب کند به‌نحوی‌که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.
اقاله اجاره نامه
گاهی موجر و مستأجر به‌صورت توافقی تصمیم به فسخ قرارداد می‌گیرند که این فسخ دوطرفه را، اقاله می نامند. . در این حالت، هر دو طرف باید با شرایط فسخ و مسائل مالی مثل تسویه اجاره‌ها توافق کنند.
انفساخ قرارداد اجاره
انفساخ یکی از حالت‌های پایان قرارداد اجاره است که برخلاف فسخ، به طور خودکار و بدون نیاز به تصمیم یا اعلام طرفین رخ می‌دهد. این وضعیت زمانی ایجاد می‌شود که شرایط خاصی بر قرارداد تحمیل شود که ادامه آن غیرممکن یا غیرقانونی گردد. در این مقاله به بررسی دقیق مفهوم انفساخ، دلایل وقوع آن و مسائل حقوقی پیرامون آن خواهیم پرداخت.
دلایل مختلفی وجود دارد که ممکن است منجر به انفساخ قرارداد اجاره شود. این دلایل معمولاً به خارج از کنترل طرفین بازمی‌گردد.
اگر ملک مورد اجاره به دلیل آتش‌سوزی، زلزله، یا هرگونه حادثه‌ای به طور کامل تخریب شود، قرارداد اجاره به استناد ماده ۴۸۳ قانون مدنی به‌صورت طور خودکار منفسخ می‌شود؛ زیرا دیگر امکان استفاده از ملک وجود ندارد.
حوادث غیرمترقبه‌ای مثل سیل، جنگ یا شیوع بیماری‌های همه‌گیر می‌تواند باعث انفساخ قرارداد اجاره شود. در این شرایط، طرفین نمی‌توانند تعهدات خود را اجرا کنند و قرارداد به پایان می‌رسد.
اگر قرارداد اجاره به پایان مدت تعیین شده برسد و هیچ‌یک از طرفین برای تمدید آن اقدام نکند، قرارداد به طور خودکار منفسخ می‌شود و نیازی به فسخ رسمی وجود ندارد.
بیشتر بدانید: شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستأجر
مراحل فسخ قرارداد اجاره
پس از تصمیم به فسخ اجاره نامه، باید مراحل قانونی آن طی شود تا فسخ معتبر و قانونی باشد. در این بخش، مراحل اصلی فسخ را بررسی می‌کنیم.
اولین قدم برای فسخ رسمی ارسال اظهارنامه به‌طرف مقابل است. این اظهارنامه به‌صورت رسمی از طرف موجر یا مستأجر تنظیم و ارسال می‌شود و دلایل فسخ در آن ذکر می‌شود.
اگر اظهارنامه منجر به توافق نشود، قدم بعدی ثبت دادخواست فسخ اجاره نامه در دادگاه است. دادگاه با بررسی دلایل و مستندات ارائه شده، در مورد فسخ تصمیم‌گیری می‌کند.
مدارک لازم برای فسخ اجاره‌نامه
برای فسخ اجاره‌نامه، مدارکی مانند قرارداد اجاره، اظهارنامه‌ها، رسیدهای پرداخت اجاره و هرگونه مدارک مرتبط با تخلفات یا مشکلات ملک لازم است. این مدارک در روند دادرسی و بررسی پرونده توسط دادگاه اهمیت زیادی دارند
سؤال: دعوای فسخ اجاره مالی است یا غیرمالی؟
وکیل قرارداد اجاره پاسخ می‌دهد:
مستفاد از نظریه مشورتی ۷/۹۵/۸۷۱ مورخ ۱۳۹۵/۰۴/۱۴ ملاک در تشخیص مالی یا غیرمالی بودن هر دعوی نتیجه و ثمره آن است، ازاین‌رو با عنایت به ماده ۴۶۶ قانون مدنی که به شرح آن، ثمره عقد اجاره تثبیت مالکیت مستأجر در منافع عین‌مستأجره است، ازاین‌رو دعوی فسخ اجاره دعوای مالی است؛ ولی دعوی تعدیل مال‌الاجاره دعوای غیرمالی می‌باشد.
مرجع قضای فسخ قرارداد اجاره
باتوجه‌به صراحت بند ۲ ماده ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف، فقط دعاوی تخلیه اماکن مسکونی در صلاحیت شوراهای مذکور بوده و سایر دعاوی با منشأ عقد اجاره نظیر دعاوی بطلان و تأیید فسخ و انفساخ قرارداد اجاره، از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج است.
مراحل فسخ قرارداد اجاره در سامانه املاک
۱. ورود به سامانه املاک
ابتدا باید وارد سامانه املاک و مستغلات به نشانی https://www.amlak.mrud.ir شوید. برای ورود به این سامانه، باید حساب کاربری داشته باشید. اگر حساب کاربری ندارید، ابتدا باید ثبت‌نام کنید.
۲. ورود به‌حساب کاربری
پس از ورود به سامانه، از طریق کد ملی و رمز عبوری که در زمان ثبت‌نام دریافت کرده‌اید، به‌حساب کاربری خود دسترسی پیدا کنید.
۳. انتخاب بخش قراردادهای ثبت‌شده
در صفحه اصلی سامانه، به بخش «مدیریت قراردادها» یا «قراردادهای ثبت‌شده» بروید. در این قسمت می‌توانید تمامی قراردادهای اجاره‌ای که قبلاً ثبت کرده‌اید را مشاهده کنید.
۴. انتخاب قرارداد موردنظر برای فسخ
از لیست قراردادهای اجاره، قرارداد موردنظر که قصد فسخ آن را دارید، انتخاب کنید. پس از انتخاب قرارداد، جزئیات کامل آن نمایش داده می‌شود.
۵. ثبت درخواست فسخ قرارداد
پس از انتخاب قرارداد، گزینه «درخواست فسخ قرارداد» را انتخاب کنید. در این مرحله باید دلایل فسخ قرارداد را به‌صورت دقیق وارد کنید و اطلاعات مربوط به طرفین قرارداد (موجر و مستأجر) را تأیید نمایید.
۶. ارائه مدارک و مستندات مربوط به فسخ
در برخی موارد، سامانه از شما درخواست می‌کند تا مدارک و مستنداتی را که مربوط به فسخ قرارداد است، مانند اظهارنامه رسمی یا توافق‌نامه فسخ قرارداد را بارگذاری کنید. مطمئن شوید که تمامی مدارک لازم را به‌درستی وارد کرده‌اید.
۷. تأیید نهایی فسخ قرارداد
پس از واردکردن تمامی اطلاعات و مدارک، باید درخواست فسخ خود را تأیید و ارسال کنید. سامانه درخواست شما را بررسی می‌کند و در صورت تأیید، قرارداد به‌صورت رسمی فسخ خواهد شد.
۸. دریافت کد رهگیری فسخ
پس از تأیید فسخ قرارداد توسط سامانه، یک کد رهگیری به شما ارائه می‌شود. این کد به‌عنوان مدرک فسخ قرارداد عمل می‌کند و شما می‌توانید از آن برای پیگیری‌های بعدی استفاده کنید.
نکات مهم:
برای فسخ قرارداد، حضور هر دو طرف قرارداد (موجر و مستأجر) در سامانه ضروری است. اگر هر دو طرف با فسخ موافق باشند، مراحل به‌راحتی طی می‌شود. درصورتی‌که فسخ قرارداد از طریق مراجع قانونی انجام شده باشد (مثلاً حکم قضایی)، مدارک قانونی مرتبط باید در سامانه بارگذاری شود. در صورت عدم توافق طرفین برای فسخ، مستأجر یا موجر باید از طریق دادگاه اقدام به فسخ قرارداد کنند و حکم قضایی صادرشده را در سامانه ارائه دهند.
این مراحل شما را به طور کامل در فرایند فسخ قرارداد اجاره در سامانه املاک راهنمایی می‌کند.
خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل موضوعی مهم و پیچیده است که در موارد خاص ممکن است به وجود آید. اگر مستأجر قرارداد اجاره را به دلایل مختلفی مانند وجود عیب در ملک، عدم انجام تعهدات توسط موجر، یا دلایل دیگر فسخ کند، ممکن است به وضعیت مالی و حقوقی خاصی دچار شود. در اینجا به بررسی انواع خسارت‌های ممکن و نحوه جبران آن‌ها می‌پردازیم.
انواع خسارت‌های ممکن هنگام فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر
۱. خسارت به دلیل عدم بازگشت ودیعه
o شرح خسارت: اگر مستأجر قرارداد اجاره را فسخ کند و موجر از بازگرداندن ودیعه (رهن) خودداری کند، مستأجر ممکن است با مشکلات مالی مواجه شود.
o جبران خسارت: مستأجر می‌تواند از طریق دادگاه درخواست بازگشت ودیعه را داشته باشد و اگر موجر بخشی از ودیعه را کسر کند، می‌تواند برای جبران این خسارت اقدام قانونی کند.
۲. خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات توسط موجر
o شرح خسارت: اگر موجر به تعهدات خود از جمله تعمیرات و نگهداری ملک عمل‌نکرده باشد و مستأجر به دلیل این عدم انجام تعهدات مجبور به فسخ قرارداد شود، مستأجر ممکن است خسارت‌هایی از جمله هزینه‌های اضافی برای جابه‌جایی و اجاره ملک جدید متحمل شود.
o جبران خسارت: مستأجر می‌تواند با ارائه مستندات مربوط به هزینه‌های اضافی و عدم انجام تعهدات، از موجر درخواست جبران خسارت کند.
۳. خسارت ناشی از عیب در ملک
o شرح خسارت: اگر عیب‌های موجود در ملک به‌گونه‌ای باشد که استفاده از آن را غیرممکن کند و مستأجر به دلیل این عیوب مجبور به فسخ قرارداد شود، ممکن است خسارت‌هایی از جمله هزینه‌های تعمیرات، جابه‌جایی، و اجاره ملک جدید به او تحمیل شود.
o جبران خسارت: مستأجر باید مستندات مربوط به عیب‌های ملک و هزینه‌های ناشی از آن را جمع‌آوری کرده و از طریق دادگاه برای جبران خسارت‌ها اقدام کند.
۴. خسارت ناشی از جابه‌جایی و هزینه‌های مرتبط
o شرح خسارت: مستأجر ممکن است به دلیل فسخ قرارداد مجبور به جابه‌جایی سریع از یک ملک به ملک دیگر شود. هزینه‌هایی نظیر باربری، اجاره ملک جدید، و هزینه‌های مرتبط با جابه‌جایی می‌تواند بر عهده مستأجر باشد.
o جبران خسارت: مستأجر می‌تواند با ارائه مدارک و فاکتورهای مربوط به هزینه‌های جابه‌جایی و اجاره ملک جدید، از موجر درخواست جبران خسارت کند.
نمونه دادخواست فسخ قرارداد اجاره
وکیل فسخ قرارداد اجاره ملک تشریح می‌نماید:
نمونه متن فسخ قرارداد اجاره‌نامه باید باتوجه‌به شرایط خاص هر پرونده و به‌صورت دقیق و کامل تهیه شود. در این نمونه دادخواست فسخ اجاره به دلیل وجود عیب در ملک اجاره‌ای خود، قصد فسخ قرارداد را دارد و از دادگاه تقاضای رسیدگی می‌کند.
در ادامه یک نمونه دادخواست فسخ قرارداد اجاره به دلیل عیب در عین مستاجره ارائه می‌شود:
بسمه‌تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
با سلام و احترام
اینجانب ................. فرزند ............ به شماره ملی ................. به نشانی ....................... به‌موجب این دادخواست تقاضای فسخ قرارداد اجاره بین اینجانب و آقای/خانم ............... فرزند ........... به شماره ملی .............. به نشانی .................. به دلیل وجود عیب در عین مستاجره (ملک موضوع اجاره) را دارم.
شرح دادخواست:
اینجانب مطابق قرارداد اجاره مورخ .............، ملکی به نشانی .................... از آقای/خانم ............... اجاره نمودم. مبلغ اجاره‌بها به میزان .............. تومان ماهیانه و مبلغ .............. تومان به‌عنوان ودیعه (رهن) پرداخت شده است. مطابق بندهای قرارداد و قانون مدنی، موجر موظف به تحویل ملکی سالم و قابل‌استفاده برای استفاده متعارف مستأجر بوده است.
اما پس از تحویل ملک، متوجه شدم که عین مستاجره دارای عیب‌هایی است که استفاده از آن را غیرممکن یا بسیار محدود کرده است. این عیوب شامل موارد زیر است:
............................................................
بنده موضوع را طی مکاتبه و تماس‌های متعدد به موجر اطلاع داده‌ام، اما تاکنون اقدامی جهت رفع این عیوب انجام نشده است. باتوجه‌به اینکه این عیوب استفاده از ملک را برای اینجانب غیرممکن کرده و برطرف‌کردن آن‌ها توسط موجر انجام نگرفته، مطابق با مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی و سایر مقررات مربوطه، اینجانب حق فسخ قرارداد اجاره را داشته و از آن استفاده می‌نمایم.
بدین‌وسیله از دادگاه محترم تقاضا دارم:
۱. صدور حکم بر فسخ قرارداد اجاره به دلیل وجود عیب در عین مستاجره
۲. الزام موجر به بازگرداندن مبلغ ودیعه پرداخت‌شده
۳. جبران خسارات وارده به اینجانب ناشی از عدم امکان استفاده از عین مستاجره
دلایل و مستندات:
۱. تصویر قرارداد اجاره مورخ .............
۲. اظهارنامه ارسال شده به موجر
۳. فاکتورهای مربوط به خسارات وارده
۴. شهادت شهود در صورت لزوم
محل امضا - تاریخ
وکیل فسخ قرارداد اجاره
یک وکیل فسخ قرارداد اجاره می‌تواند به شما در موارد مختلف مربوط به فسخ قرارداد اجاره کمک کند، از جمله مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست فسخ قرارداد اجاره، ارائه مدارک و دفاع از حقوق شما در دادگاه.
فسخ قرارداد اجاره ممکن است به دلیل‌های مختلفی از جمله عیب در عین مستاجره، عدم انجام تعهدات توسط موجر یا مستأجر، یا عدم پرداخت اجاره‌بها صورت گیرد. وکیل متخصص موجر و مستأجر در این زمینه می‌تواند به شما کمک کند تا فرایند فسخ را به‌درستی و مطابق قانون انجام دهید.
