تغییر نمای خارجی ساختمان
قانون تغییر نمای بیرونی ساختمان مستند به ماده ۹ قانون تملک آپارتمان ها می‌باشد که مقرر می‌دارد:
هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند انجام دهد هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند.
به نظر می‌رسد مبنای ماده ۹ قانون تملک آپارتمان ها ماده ۳۰ قانون مدنی و قاعده تسلیط می‌باشد.
ماده ۳۰ قانون مدنی: هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.
قاعده تسلیط: «إنَّ الناس مسلّطون علی اموالهم» به معنای تسلط کامل مالک نسبت به اموالش را بیان می‌کند.
بنابراین باتوجه‌به ماده ۹ قانون تملک آپارتمان ها کلیه مالکین آپارتمان و ساختمان‌های مشترک اختیار کامل در دخل و تصرف در قسمت اختصاصی خود دارند؛
ولی برای ایجاد تغییر در نمای خارجی ساختمان نیاز به موافقت اکثریت مالکین مشاع دارند.
برای اطلاع و آشنایی با قانون تغییر در مشاعات ساختمان می‌توانید به قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳/۱۲/۱۶ مجلس شورای ملی مراجعه نمایید.
قانون جدید نما
برای آشنایی بیشتر با جرم شکایت نما و اطلاع از قانون جدید نما و مراحل تغییر در نمای ساختمان و شناخت محدوده خصوصی خود، جهت اعمال تغییرات در ساختمان بهتر است که ابتدا، قسمت‌های مشاع آپارتمان را بشناسید.
قسمت‌های مشاع آپارتمان
برابر با ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها ،قسمت‌های مشاع در آپارتمان عبارت از:
قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد .
به‌طورکلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
سؤال: نمای خارجی آپارتمان جز قسمت مشترک محسوب می‌شود یا قسمت اختصاصی؟
وکیل ملکی در قم پاسخ می دهد: مستفاد از مفهوم مخالف ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها باید به‌صراحت گفت نمای خارجی آپارتمان از قسمت‌های مشاع آپارتمان محسوب می‌شود.
سؤال: تشخیص قسمت‌های مشترک از قسمت‌های اختصاصی ساختمان چگونه است؟
وکیل امور آپارتمان ها در قم پاسخ می‌دهد:
قسمت‌هایی از ساختمان که به‌عنوان قسمت‌های اختصاصی تشخیص داده نشده و در سند مالکیت هیچ‌یک از مالکین نیز قید نشده و در صورت‌مجلس تفکیکی هم به‌عنوان قسمت مشترک بدان اشاره نشده است، درهرحال از قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب می گرد.
بیشتر بدانید: نمونه دادخواست رفع مزاحمت از مشاعات
مراحل قانونی تغییر در نمای خارجی ساختمان مشترک
۱. رضایت و اجازه کتبی تمام مالکین ساختمان
۲. دریافت مجوز از شهرداری مناطق شهری بابت متریال قابل‌استفاده در نمای جدید ملک
۳. ارائه نقشه و طرح نمای جدید به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری
۴. کسب تأییدیه از کمیسیون‌های عمرانی و فنی در شهرداری
۵. دریافت مجوز ترمیم ساختمان از شهرداری و شروع به اعمال تغییرات، متناسب با جواز
سؤال: هیات مدیره آپارتمان‌ها اختیار تصرف و تغییر در مشاعات ساختمان دارند؟
وکیل دعاوی آپارتمان‌نشینی پاسخ می‌دهد: اختیارات هیات مدیره آپارتمان‌ها صرفاً محدود به اداره ساختمان و استفاده بهینه از آن با وضع موجود بوده و این اختیارات منصرف از تصرف و تغییر در مشاعات است.
هزینه تغییر نمای ساختمان
هزینهٔ تعمیر و نگهداری نمای بیرونی بر عهدهٔ چه کسی است؟
بر اساس ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک و به‌طورکلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن، اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به‌تناسب حصه هر مالک، به ترتیبی که در آیین‌نامه ذکر خواهد شد، پرداخت شود. هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است، صرف‌نظر نماید.
سؤال: درصورتی‌که ساختمان دارای انباری و یا پارکینگ اختصاصی هم باشد آیا متراژ آنها نیز در سهم اختصاصی از نظر بهره‌مندی از قدرالسهم زمین محاسبه می‌گردد یا خیر؟
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۰۶۲ مورخ ۱۳۹۷/۱۱/۰۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
چنانچه پارکینگ یا انباری به‌عنوان حصه اختصاصی مالک آپارتمان باشد و در سند به اختصاصی‌بودن آن تصریح شده باشد، موضوع مشمول مقررات ماده ۱۰ قانون آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ با الحاقات و اصلاحات بعدی در انتساب قدرالسهم مالکین از زمین (عرصه) است.
بدیهی است صرف استفاده اختصاصی از قسمت‌هایی که در سند به‌عنوان حصه اختصاصی قید نشده است، موجب شمول حکم صد ماده ۱۰ یادشده بر آن نمی‌شود.
قانون تعویض پنجره نمای ساختمان
به‌طورکلی هرگونه تغییر در هر قسمت از ملک مشاع بدون اجازه سایر مالکین مشاع، ممنوع می‌باشد و در موضوع تعویض پنجره ساختمان مشترک نیز کسی نمی‌تواند پنجره واحد خود را که در نمای ساختمان است با پنجره‌ای غیرمشابه تعویض کند.
البته لازم به ذکر است اگر پنجره جدید مشابه پنجره قدیمی (نه دقیقاً به همان شکل) باشد، تعویض پنجره قدیمی بدون ایراد است.
همچنین مالک یک واحد بدون کسب موافقت اکثریت مالکان حق ندارد رنگ شیشه پنجره‌های خود را دودی، رفلکس و … کند. اما با توافق اکثریت مالکین، ایجاد تغییرات در نما ممکن می‌باشد.
احداث پنجره در تراس اختصاصی
مستفاد از ماده ۹ قانون تملک آپارتمان‌ها احداث پنجره در تراس نیز تغییر در نمای ساختمان محسوب می‌گردد و انجام آن بدون مجوز و موافقت اکثریت مالکین امکان‌پذیر نیست.
نمونه رأی قلع‌وقمع پنجره احداث شده در تراس
شماره دادنامه: ۹۴۰۹۹۷۰۰۰۱۰۰۰۹۷۸
تاریخ: ۱۳۹۴/۰۶/۲۵
رأی دادگاه
پیرامون دعوای آقای ف. ز. پ. فرزند الف. به طرفیت آقای م. ع. ج. فرزند ک.به خواسته رفع تصرف از مشاعات و قلع‌وقمع بنای احداثی و اعاده وضع به حالت سابق با این توضیح که خواهان بیان کرده خوانده بدون اجازه اقدام به نصب پنجره بر روی تراس طبقه خودکرده است که باعث تغییر نمای ساختمان و چهره ساختمان را زشت کرده است خوانده در پاسخ بیان کرده که برای نصب پنجره هماهنگ کرده که تأیید ضمنی داده‌اند که به جز نمای جلو ساختمان هر کاری لازم است انجام دهید با امعان‌نظر در محتوای پرونده نظر به اینکه تغییر در نمای ساختمان بدون مجوز و موافقت اکثریت مالکین امکان‌پذیر نیست و خوانده دلیلی بر این امر اقامه نکرده است؛ بنابراین دادگاه دعوای خواهان را وارد می‌داند به مواد ۱۹ از قانون تملک آپارتمان‌ها و ۱۹۸ از قانون آیین دادرسی مدنی خوانده را به قلع پنجره احداثی در قسمت تراس اختصاصی خود بابت اصل خواسته و به استناد مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ از قانون اخیرالذکر به پرداخت مبلغ ۳۶۰/۰۰۰ ریال بابت هزینه تمبر دادرسی در حق خواهان محکوم می‌کند. این رأی حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل‌اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران مجید شایسته
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
تجدیدنظرخواهی آقای م. ج. به طرفیت آقای ف. ز. پ. از دادنامه شماره ---... مورخ ۹۴/۶/۲۵ صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن حکم به خلع‌ید پنجره احداثی در قسمت تراس اختصاصی و پرداخت هزینه دادرسی در حق تجدیدنظرخوانده صادر گردیده است دادگاه با بررسی محتویات پرونده و استدلال مندرج در دادنامه مزبور و مفاد لایحه ضمیمه دادخواست تسلیمی تجدیدنظرخواه و پاسخ آن نظر به اینکه در این مرحله از رسیدگی از سوی تجدیدنظرخواه ایراد و اعتراض مؤثر و مدللی که موجب گسیختن دادنامه تجدیدنظر خواسته را ایجاب نماید اقامه نگردیده است و از لحاظ رعایت اصول و قواعد دادرسی و مبانی استنباط فاقد ایراد و اشکال اساسی می‌باشد وانگهی تجدیدنظرخواهی مطروح منطبق با هیچ یک از حقوق مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی نمی‌باشد؛ لذا با رد تجدیدنظرخواهی به استناد قسمت اخیر ماده ۳۵۸ همان قانون حکم به تأیید دادنامه تجدیدنظر خواسته صادر و اعلام می‌کند این رأی قطعی است.
شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار
محمد زیوری - داود شعبانلو
دعوی رفع تصرف عدوانی مشاعات ساختمان
تصرف عدوانی ملک مشاع به چه معناست ؟
تصرف عدوانی ملک مشاع بدین معناست که یک یا چند نفر در یک مال مشاع با یکدیگر شریک و سهیم هستند، حال اگر یکی از مالکین مشاع بدون رضایت و اذن دیگر مالکین، آن مال مشاع را تصرف کند مرتکب جرم تصرف عدوانی ساختمان مشاع شده است.
البته لازم به ذکر است این شخص متصرف می‌تواند از میان شرکا یا شخص ثالثی باشد.
برای نگارش دادخواست رفع تصرف عدوانی قسمت‌های مشاعی ساختمان و دریافت مشاوره حقوقی در خصوص نحوه رفع تصرف از مشاعات آپارتمان با وکیل باتجربه ملکی تماس بگیرید.
بنابراین اگر یکی از مالکین ساختمان مساعی بدون رضایت و اذن از طرف سایر مالکین دیگر اقدام به تصرف در قسمت مشاعات نماید، جرم تصرف عدوانی ملک مشاع محقق می‌گردد.
مجازات تصرف عدوانی در مشاعات ساختمان
برابر با ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، هر کس اقدام به هر گونه تصرف عدوانی در اموال غیرمنقول دیگران اعم از مشاع یا مفروز نماید، به مجازات حبس از یک ماه تا یک سال محکوم خواهد شد که مجازات مذکور، بر اساس قانون کاهش مجازات‌های تعزیری، به ۱۵ روز تا ۶ ماه تقلیل یافته است .
بیشتر بدانید: نمونه شکایت تصرف عدوانی در ملک مشاع و نمونه دادخواست رفع تصرف عدوانی
رأی وحدت رویه تصرف عدوانی در ملک مشاع
سؤال: قطع اشجار مشترک بین چند نفر وسیله یکی از شرکا جرم است یا خیر؟
بهترین وکیل دعاوی آپارتمان‌ها پاسخ می‌دهد:
برابر با رأی وحدت رویه شماره ۱۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ارتکاب اعمال مذکور در آن ماده درصورتی‌که مقرون به‌قصد اضرار و یا جلب منافع غیرمجاز با سوءنیت باشد قابل‌تعقیب و مجازات است هرچند مالکیت اموال موضوع جرم مشمول ماده فوق به طور اشتراک و اشاعه باشد.
برابر با ماده ۱۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی تصرف عدوانی حقوقی بدین معناست عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.
همچنین بر اساس ماده ۱۶۷ قانون آئین دادرسی مدنی درصورتی‌که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می‌کرده‌اند و بعضی از آنان مانع تصرف یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب می‌گردد.
پیشنهاد می‌گردد قبل از هرگونه اقدام برای اطلاع و آشنایی بیشتر با دعوی رفع تصرف عدوانی حقوقی و نمونه دادخواست رفع تصرف عدوانی حقوقی با یک وکیل باتجربه ملکی مشورت نمایید.
سوال: دعوای رفع تصرف از مشاعات ساختمان باید توسط چه شخصی مطرح گردد ؟
وکیل شکایت آپارتمان‌نشینی در قم پاسخ می‌دهد:
دعوای رفع تصرف از مشاعات و نمای بیرونی ساختمان، توسط مدیر ساختمان قابل‌طرح است، زیرا مجموعه آپارتمانی فاقد شخصیت حقوقی مستقل است و مدیر ساختمان با ارائه دلیل مدیریت اقامه دعوی می‌کند.
نمونه رأی تغییر در نمای بیرونی ساختمان بدون اذن سایر مالکین مشاع
شماره دادنامه: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۴۰۰۲۱۸۹ تاریخ: ۱۳۹۲/۱۲/۲۷
رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوی آقای ع. م. به وکالت از ۱ - آقای الف. س. فرزند ی. ۲ - خانم الف. ب. فرزند ع. به طرفیت آقایان ۱ ـ ب.ح. ۲ ـ الف. ه. با وکالت آقای الف. ک. به خواسته رفع تصرف عدوانی و مزاحمت ملک و الزام به جمع‌آوری دودکش و هواکش‌های منصوبه در حیاط مشاعی پلاک ثبتی ۱۲۲۲۰/ ۳۵۲۶ بخش ۳ تهران با احتساب خسارات دادرسی به شرح متن دادخواست تسلیمی با عنایت به پاسخ ثبتی مثبت به شماره ۱۷۰۲ - ۸/۸/۹۰ که دلالت بر مالکیت مشاعی خواهان‌ها نسبت به محل موردبحث دارد و باتوجه‌به اینکه جهت روشن‌شدن موضوع دادگاه ضمن صدور قرار مقتضی نظریه کارشناس مثبت به شماره ۲۰۰۳ - ۲۳/۹/۹۰ را اخذ و متعاقب ابلاغ به طرفین مصون از اعتراض آنان باقیمانده است و باتوجه‌به اینکه نظریه مذکور تعارض و تباینی با اوضاع‌واحوال معلوم قضیه ندارد و به‌صراحت دلالت بر آن دارد که خواندگان از زیرزمین محل موردبحث به‌عنوان آشپزخانه استفاده و تنها راه استفاده از دودکش و هواکش منحصر به استفاده از حیاط مشاعی است که موارد ایمنی را نیز رعایت نموده‌اند؛ لذا استفاده مذکور از مشاعات تعارض خاصی با حقوق سایر مالکین نداشته؛ بلکه در صورت منع استفاده موجب تعطیلی شغل مذکور و سقوط حقوق خواندگان خواهد بود؛ لذا دعوی مطروح غیر وارد تشخیص و با استناد به ملاک ماده ۹ قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ با اصلاحیه‌های بعدی حکم به بطلان دعوی خواهان‌ها صادر می‌نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از ابلاغ قابل تجدیدنظر نزد دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.
رئیس شعبه ۵ دادگاه حقوقی عمومی تهران - قاسم‌پور
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
در خصوص دادخواست تجدیدنظرخواهی آقای الف. س. و الف. ب. با وکالت ع.م. به طرفیت ب.ح. و الف. ه. نسبت به دادنامه شماره ۱۰۵۲ مورخ ۲۵/۱۰/۱۳۹۰ در پرونده رده‌بندی‌شده ۰۰۳۵۴ صادره از شعبه ۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن حکم به بطلان دعوی خواهان‌ها صادر گردید وکیل تجدیدنظر خواهان‌ها بیان داشتند تجدیدنظر خواندگان اقدام به تأسیس و راه‌اندازی آشپزخانه و طبخ غذا در زیرزمین ساختمان نموده‌اند بدون اذن و رضایت سایر مالکین مبادرت به نصب دودکش و هواکش‌های قطور در حیاط مشاعی و نمای ساختمان تا پشت‌بام مشاعی نموده‌اند و تصرف از قسمت مشاعات نموده‌اند باعث لرزش ساختمان گردیده تجدیدنظر خوانده الف. ه. بیان داشت محل مورد تنازع که به‌صورت حیاط‌خلوت با نورگیر می‌باشد نظر به ملاحظه عکس‌های موجود در پرونده از محل و نظریه کارشناس مبنی بر تصرف قسمت مشاعات و اقرار صریح تجدیدنظر خوانده مبنی بر اینکه قسمت مشاعی از قسمت نورگیر برای هواکش استفاده نموده‌اند؛ لذا دادگاه به دلایل فوق و مستنداً به ماده ۹ قانون تملک آپارتمان‌ها هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل در شکل سر درب یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و نظر باشد بدهید نظر به اینکه تجدیدنظر خواندگان مدرکی دال بر اکثریت موافق فعل و عمل وی باشند ارائه ننموده تصرف قسمت مشاعی به هر عنوان مانند نصب دودکش و غیر استیلا بر حق غیر تلقی می‌گردد علی‌هذا اعتراض تجدیدنظرخواهی را وارد دانسته و مستنداً به مواد ۹ قانون تملک آپارتمان‌ها و ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی و ۵۸۱ قانون مدنی ضمن نقض دادنامه فوق‌الذکر حکم به رفع تصرف عدوانی و رفع مزاحمت ملک و الزام به جمع‌آوری دودکش و هواکش‌های منصوبه صادر و اعلام می‌نماید رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه ۴۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه
خالقی - نجفی سواد رودباری
مشاوره حقوقی تغییر نمای ساختمان
مباحث حقوقی در خصوص تغییر نمای خارجی آپارتمان مشترک و تصرف عدوانی مشاعات ساختمان و مسائل مربوط به آن بسیار پیچیده و دشوار می‌باشند.
طرح دعوی و تنظیم لوایح اشتباه و نادرست ممکن است دعوای صددرصد پیروز را شکست مواجه نماید،به همین دلیل بهتر است قبل از هر اقدامی با وکیل تغییر کاربری مشاعات ساختمان مشورت نمایید.
