شرایط و مقررات مربوط به احداث بنا در باغات
محمدعلی طیبی سورکی وکیل پایه یک دادگستری و رییس کمیسیون حمایت از اعضا و صیانت از مرکز وکلا قوه قضائیه استان مازندران
در جهت حفظ منابع طبیعی و جلوگیری از خرد شدن باغات و اراضی زراعی ،تغییر کاربری از طریق احداث بنا، طبق شرایطی مورد موافقت قرار می گیرد و هیج شخصی نمی تواند بدون اخذ مجوز از مرجع صالح ،در باغ و یا زمین کشاورزی خویش احداث بنا نماید .
قبل از سال ۱۳۹۷ با هرگونه احداث بنایی برخورد قانونی صورت می پذیرفت و حتی حکم تخریب و قلع و قمع بنای احداثی ،بر اساس بخشنامه سابق از ناحیه بعضی از دادگاه ها صادر می گردید و همچنین به طور مطلق در بخشنامه های قبلی مساحت کمتر از ۵۰۰۰ متر مربع بدلیل خرد شدن زمین در کمیسیون با نظر اکثریت رد می گردید و مساحت زمینی که کمتر از ۱۵۰۰ مترمربع بوده در کمیسیون مطرح نمی شد و به عبارتی محکوم به رد بوده است .ملاک ومبنای خاصی در صدور یا عدم صدور مجوز وجود نداشت و به بیان دیگر حقوق کشاورزان و باغداران رعایت نمی گردید ،لذا ایراداتی که به اینگونه اقدامات وارد بود ،متفاوت بوده است که به میزان مساحت باغ و زمین کشاورزی توجهی نمی نمودند و همچنین توجه خاصی به اتاق های نگهبانی نمی شد و مضافا اینکه در بعضی مواقع احداث بنا در راستای نگهداری تجهیزات و لوازم کشاورزی که از ضروریات یک کشاورز و باغدار محسوب می گردد ،صورت می گيرد، که متأسفانه به این مورد هم توجهی نمی گردید ولیکن بعضی از مراجع قضایی شکایت جهاد کشاورزی را با همین استدلال که بنایی باید وجود داشته باشد تا لوازم ضروری کشاورز و باغدار در آن قرار گیرد، رد می نمود. و این گونه استدلال پسندیده و عقلایی به نظر مي رسيد چرا که کشاورز و باغدار وسائل کشاورزی خویش را نمی توانست ، در زمینش و آنهم بدون حصار و محافظ رها نماید پس داشتن لوازم کشاورزی ایجاب مي نمايد، انبار و یا بنایی ایجاد گردد، تا وسائل در آن قرار گیرد.
استعلام از اداره حقوقی قوه قضائیه به شماره ۱۸۶۴ / ۹۹/۷ مورخ ۱۳۹۹/۱۱/۲۷ صورت پذیرفته که اگر فردی در ملک خویش که کاربری باغ دارد ،سرویس بهداشتی و انباری به اندازه متعارف جهت نگهداری وسائل و ابزار و ملزومات باغبانی و همچنین استخر آب جهت ذخیره آب کشاورزی و آبیاری درختان از طریق لوله کشی به شیوه قطره ای احداث کند ،با توجه به اینکه هدف مالک در راستای استفاده بهینه از ملک است ،آیا این اقدام وی تغییر کاربری محسوب می گردد ؟
انجام اقداماتی که حسب مورد لازمه و مکمل زیرساخت‌ها و تأسیسات مورد نیاز تولیدات کشاورزی است، نیازی به اخذ مجوز تغییر کاربری ندارد .
در این باره اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی مورد اشاره بیان نموده است :
طبق تبصره 4 الحاقی (1/8/1385) به ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374 با اصلاحات بعدی و نیز ماده 14 آیین‌نامه اجرایی این قانون، فعالیت‌های موضوع تبصره مذکور بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و در حکم اراضی زراعی و باغها است و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود؛ بنابراین انجام اقداماتی که حسب مورد لازمه و مکمل زیرساخت‌ها و تأسیسات مورد نیاز تولیدات کشاورزی است، نیازی به اخذ مجوز تغییر کاربری ندارد. در فرض سؤال نیز چنانچه قاضی رسیدگی‌کننده احراز کند که مستحدثه از مصادیق بندهای 3 و 7 تبصره 1 بند «الف» دستورالعمل ماده 10 آیین‌نامه اجرایی قانون یادشده است، تغییر کاربری محسوب نمی‌شود و اگر خارج از مصادیق تبصره اخیرالذکر باشد و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 قانون مذکور، احداث شده باشد، تغییر کاربری غیر مجاز محسوب و مشمول مقررات ماده 3 این قانون خواهد بود. شایسته ذکر است تعیین مصداق خارج از وظایف اداره کل حقوقی است.
لذا در بخشنامه اخیر سعی شده این ایرادات مرتفع گردد؛ رئیس سازمان امور اراضی در نامه ای خطاب به روسای سازمان های جهاد کشاورزی استان ها،شرایط احداث اتاق کارگری و نگهبانی در باغات را ابلاغ کرد که در این بخشنامه آمده است : پیرو بخشـنامه هاي شـماره ۵۳/۰۲۰/۲۱۱۶۱۸ مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۳، شماره ۵۳/۰۲۰/۳۲۳۸۰۸ مورخ ۱۳۹۶/۱۲/۵ و ۵۳/۰۲۰/۳۵۷۵۵۲ مورخ ۱۳۹۷/۱۱/۲۴ درخصوص احـداث اتاق کارگري و نگهبانی باغ،باتوجه به آسـیب شناسـی ها،رصدسامانه مربوطه وبازدیدهاي میدانی صورت گرفته وبـاتوجه به اولویت وزارت متبوع درتولیدمحصولات استراتژیک وکالاهاي اساسـی موردنیازکشوروبه منظور ایجاد وحدت رویه دراجراي تبصره ۶ ماده ۱ قانون حفظ کاربري اراضی زراعی و باغها و ماده ۵ آیین نامه اجرایی قانون جلوگیري از خرد شدن اراضی کشـاورزي و ایجاد قطعات مناسب فنی واقتصادي،شرایط و ضوابـط صـدور مجوز اتاقهاي کارگري و نگهبانی براي باغاتی که درحال بهره برداري می باشند به شرح ذیل اصلاح و جهت اجرا ابلاغ میگردد:
۱- صدور مجوز اتاق کارگري و نگهبانی براي باغات مشمول این بخشنامه با رعایت قوانین و مقررات مربوطه، پس از اعلام موافقت کتبی و تایید سایت پلان توسط معاونت بهبودتولیدات گیاهی آن سازمان و رعایت نصاب هاي جدول ذیل )براي کلیه بندها(، در ورودي باغ و با کمترین سطح تخریب ودر صورت ارایه اسناد زیر)الف تاج( با تشخیص ضرورت توسط کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ امکانپذیرخواهد بود:
الف- باغاتی که داراي سند ششدانگ می باشند.
ب – باغـاتی که داراي سـند رسـمی شـشدانگ بوده لیکن به صورت مشاعی به اشـخاص متعـدد منتقل گردیـده؛ درصورت تقاضاي کلیه مالکین، در قالب یک باب اتاق کارگري و نگهبانی براي کل ششدانگ پلاك.
ج- در خصوص باغات مشاعی داراي نسق اصلاحات ارضـی یاکشت موقت، مشـروط به اینکه ازمیزان نسق اولیه یا سهام اولیه واگذاري، خرد و کوچک تر نشده باشند.
۲- همـانگونه که در بخشـنامه ۵۳/۰۲۰/۳۵۷۵۵۲ مـورخ ۱۳۹۷/۱۱/۲۴مدنظربوده،حداقل نصاب۵۰۰۰ مترمربع موردتاکیـدمی باشـد و براي باغات بامساحت کمتراز۳۰۰۰مترمربع مجوز صادرنشود.
۳- ردیف هاي۱و۲جدول فوق نیازي به طرح درکمیسیون تبصره۱ماده۱نداشته وصرف ًاباموافقت رئیس سازمان جهادکشاورزي استان وبدون اخذعوارضماده۲قانونوصرفًاازطریقسامانه)ES(صادرمیگردد.
۴-موافقت کمیســیون و مجوز صـادره براي کـل مسـاحت بـاغ مورد تقاضـا بوده و درصورتیکه بـدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه متقاقب ًا به قطعات کمتر از حد نصاب فنی و اقتصادي قطعه بندي یا تفکیک شود،صدورمجوز جدیدامکان پذیرنخواهدبود.
۵- بدلیل سایه اندازي بنا و مستحدثات و… مجوز صرف ًا در یک طبقه و یک محل صادر شود.
۶- صدور مجوز براي هر مالک در هر روستا و در فواصل نزدیک تنها یک بار امکانپذیر خواهد بود
۷- درج نقشه زمین مورد تقاضا و موقعیت دقیق اتاق کارگري با مختصات UTM در ظهر مجوزهاي صادره الزامی است.
۸- از تاریخ ابلاغ این بخشـنامه، صدور هرگونه مجوز اتاق کارگري و نگهبانی بر روي استخرهاي ذخیره آب کشاورزي و سایر طرحهاي موضوع بخشنامه شماره ۵۳/۰۲۰/۳۲۳۸۰۸ مورخ ۱۳۹۶/۱۲/۵ ممنوع است. بدیهی است نظارت مسـتمر بر موافقتهاي قبل از این بخشنامه
الزامی بوده و ضروري است در صورت مشاهده هرگونه تخلف، اقدام قانونی لازم معمول گردد.
۹- باغاتی که بعـد از ابلاغ این بخشـنامه در اراضـی شالیزار،یکپارچه سازي یا تجهیز و نوسازي شـده ، اراضـی پایاب سدها که بدون مجوز مدیریت جهاد کشاورزي شهرستان احداث شوند مشمول دریافت مجوز اتاق کارگري و نگهبانی نخواهند بود.
۱۰- در خصوص پرونـدههـایی که قبل از ابلاغ این بخشـنامه تشـکیل شـدهاند، حداکثر ظرف مدت دوماه از ابلاغ این بخشـنامه بر اساس ضوابط قبلی نسبت به تعیین تکلیف آنها اقدام و گزارش آن به دفتر حفظ کاربري این سازمان ارسال شود.
۱۱- بنـد ۲ قســمت )الــف( و بنــدهاي ۳ و ۵ قســمت )د( بخشــنامه شــماره ۵۳/۰۲۰/۲۱۱۶۱۸ مــورخ ۱۳۹۳/۵/۱،بخشـنامه شماره ۵۳/۰۲۰/۳۲۳۸۰۸ مورخ ۱۳۹۶/۱۲/۵ و بخشنامه شماره ۵۳/۰۲۰/۳۵۷۵۵۲ مورخ ۱۳۹۷/۱۱/۲۴ لغو می گردد.
۱۲- نظــارت بر حســن اجراي ایــن بخشـــنامه بــه عهــده جنابعــالی اســت و مــدیریت امــور اراضـــی، مــدیریت و مـاموران جهاد کشاورزي شهرستان موظفند در راستاي پیشگیري واقدام بموقع، به طور مستمر از بدو شروع احداث یا استقرار، نظارت لازم را معمول و به محض مشاهـده تغییر موقعیت یـا مساحت یـا تغییر به غیر از موضوع مجوز )از قبیـل تبـدیل کـانکس به بنـا، تخریب باغ، قطع اشـجار، محوطه سازي، پارکینگ و …( یا هرگونه تغییرکاربري مازاد بر مجوز، ضمن صدور اخطار کتبی وتوقف عملیات، درراستاي مواد ۳ و۱۰ قانون حفظ کاربري اراضی زراعی و باغ ها اقدام لازم را معمول نمایند. که در ذیل به جدول تعیینی طبق بخشنامه جدید اشاره می نماییم
درنتیجه این حق برای باغداران و کشاورزان باید وجود داشته باشد، تا مکانی جهت نگهداری لوازم و وسائل ضروری کار و همچنین مکانی برای نگهبانی داشته باشند و صرف نظر از مراتب فوق، اکثر باغداران خودشان توان اداره باغ و یا کشاورزان توان کشاورزی را نداشته و بصورت مدت دار آنرا را در اختیار دیگران قرار می دهند ،که این فرد نیز می بایست جهت اداره امور ،در آن مکان ساکن باشد که بالتبع نیازمند مکانی جهت سکنی می باشد که بنظر می رسد این مکان احداثی نیز ،از ضروریات محسوب و تغییر کاربری محسوب نگردد ولی می بایست همانند بخشنامه اخیر مساحت بنا طبق میزان و متراژ باغ محاسبه گردد.
