قرارداد مشارکت جزء عقود نا معین میباشد و قانونی در این مورد وضع نشده و کلیه موارد در این قرارداد طی شرایط فی مابین مالک زمین و صاحب سرمایه جهت ساخت و ساز و اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و پس از ان اخذ سند رسمی مجزا در اپارتمان منعقد می گردد.
شرایط اساسی در قرارداد مشارکت نسبت به مالک و سازنده که هر یک از اشخاص حقیقی باشند بدین گونه میباشد:
۱.اشخاص در قید حیات بوده ، در صورت اثبات شخص فوت شده در تاریخ انعقاد ، قرارداد باطل است.
۲.شخص سالم و عاقل و بالغ و به سن رشد رسیده باشد(سن ۱۸سال) زیرا انعقاد قرارداد با فرد صغیر و مجنون فاقد اثر قانونی است مگراینکه قیم نامه یا وکالت محضری ضمیمه قرارداد گردد.
۳.اگر مالک فوت شده قرارداد با اخذ گواهی انحصار وراثت به نمایندگی یکی از وراث یا به امضاء کلیه وراث برسد.
۴.اگر در قرارداد افراد ذینفع وجود ندارد یاید وکالت نامه یا قیم نامه ضمیمه گردد در غیر اینصورت فاقد اثر حقوقی است.
۵.در ساخت و ساز املاک مشاع نیز باید قرارداد به امضاء شرکاء برسد.
۶.اشخاص حقیقی و حقوقی در قرارداد مشارکت نباید ممنوع المعامله باشند ، همچون معامله با افراد ورشکسته باطل است.
در مورد اشخاص حقوقی نیز در این مورد قرارداد ها باید سازنده و مالک دارای شرکت ساختمانی باشند و شرکت به ثبت قانونی در یکی از ادارات ثبت رسیده و اساسنامه شرکت مورد بررسی قرار گیرد و اخرین تغییرات ضمیمه قرارداد شده بطوریکه در اساسنامه اجازه ساخت و ساز را داشته با اینکه توان مالی و کافی در انجام موضوع قرارداد را دارد و علی رغم اینکه ممنوع النعامله نبوده و مدت ان هم منقضی نگردیده باشد.
قبل از انعقاد قرارداد در ساخت و ساز اورده و سهم الشرکه طرفین نسبت به مسئولیت در هزینه های پروژه باید کاملا مشخص بوده و ارزش گذاری شود.
توصیه میگردد حتما قبل از انعقاد قرارداد توان مالی سازنده را بسنجند و برای تضمین از او چک و ضمانت نامه بانکی دریافت کرده و از پیش فروش واحدهای سهم خود بطور کلی یا بخشی از ان منع نمایید ، بطوریکه در صورت عدم انجام تعهد یا دریافت خسارت قادر به توقیف اموالش گردید.
قرارداد مشارکت از جمله قرارداد هایی است باید مدت و اجرای ان تعیین گردد و در صورت عدم انجام تعهدات طرفین منجر به فسخ و مطالبه خسارت روزانه بابت تاخیر میگردد.
بنابراین در پردژه ساخت و ساز تعهد اصلی مالک در اختیار قراردادن ملک کلنگی یا زمین و تعهد سازنده انجام موضوع قرارداد بوده ،در صورت عدم انجام تعهد هر یک از طرفین ،می توان علیه او طرح دعوی نموده و خسارت ناشی از ان طبق شرایط قابل مطالبه میباشد مگر اینکه خلف وعده در قرارداد ناشی از قوه قهریه یا فورس ماژور بوده یعنی شرایط بوجود امده خارج از اراده و اختیار طرفین بوده یا قابل پیش بینی نباشد که در این صورت رافع مسئولیت است.
معمولا در قراردا د هایی که موضوع ان انجام تعهد میباشد ،شرطی تحت عنوان داوری جهت حل اختلافات طرفین در ساخت و ساز پیش بینی می شود که نیازی مراجعه به دادگاه نیست.
با توجه به موارد یاد شده ،توصیه می گردد قبل از امضاء هر قراردادی ملکی از تخصص یک وکیل با تجربه استفاده نموده و از بروز اختلاف و دعاوی ملکی جلوگیری بفرمایید.
